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Le rendement brut annuel moyen des projets reste très élevé : 9,3% en 2020 contre 9,2% en 2019.
La crise sanitaire n’a guère freiné l’essor du crowdfunding immobilier, un placement qui continue à se démocratiser auprès des épargnants français. Avec plus de 500 millions d’euros l’an dernier, la collecte a augmenté de 35% par rapport à 2019. 589 projets ont été financés d’après le baromètre réalisé par le site HelloCrowdfunding et la plateforme Fundimmo auprès de 32 plateformes immatriculées auprès de l’AMF ou de l’ACPR.
Parmi toutes ces plateformes, les 5 premières (Anaxago, Wiseed, Fundimmo, Homunity et ClubFunding) accaparent deux tiers de la collecte tandis que certaines sont encore peu actives. Cette collecte concerne toujours à près de 80% des projets résidentiels mais 2020 a vu la part des opérations de marchands de biens (achat de biens qui sont ensuite valorisés puis revendus avec une plus-value) fortement augmenter (38,8% de la collecte en 2020, contre 23% en 2019).
Une rentabilité brute moyenne de 9,3%
Le rendement brut annuel moyen des projets reste très élevé : 9,3% contre 9,2% en 2019. Avec un tel taux qui se situe autour de 6,5% net après application du prélèvement forfaitaire unique de 30%, on comprend mieux pourquoi les particuliers se tournent de plus en plus vers ce placement. On reste par exemple deux fois au-dessus du rendement des SCPI, avec en prime une fiscalité plus avantageuse. Il n’y a guère que des placements beaucoup plus risqués comme la bourse pour espérer faire mieux.
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Le montant moyen investi par les épargnants a d’ailleurs fait un bond spectaculaire, passant de 1.581 € en 2019 à 4.711 € en 2020.
Un montant moyen par collecte en hausse
Le baromètre 2020 du crowdfunding immobilier montre des remboursements en forte hausse : 180 millions d’euros contre 103 millions en 2019. Une tendance qui suit la croissance annuelle de la collecte des exercices précédents.
La durée moyenne du placement reste autour de 21 mois et le montant moyen par collecte continue à augmenter à près de 860.000 €. Avec un plafond de collecte relevé à 8 millions d'euros par la loi PACTE, le crowdfunding immobilier a attiré des promoteurs de taille significative avec des opérations de plus grande envergure. En 2020, environ 15% de la collecte a ainsi concerné des projets compris entre 5 et 8 millions d’euros.
Attention aux retards
N'oublions pas que le crowdfunding immobilier est un placement non garanti qui comporte donc certains risques même s'ils sont le plus souvent maîtrisés. HelloCrowdfunding et Fundimmo calculent aujourd'hui un taux de retard de remboursement d’environ 10%, en nette amélioration par rapport à 2019 (14%). Un projet est considéré comme étant en retard lorsque l'échéance maximale de remboursement prévue contractuellement est dépassée. Ce taux ne prend donc pas en compte les retards mineurs qui sont fréquents (conditions météo, travaux plus longs que prévu, aléas administratifs…) et conformes au délai de prorogation réglementaire de 6 mois.
Ce taux peut se ventiler en 4,4% pour les retards de moins de 6 mois et 5,7% pour ceux qui sont supérieurs à 6 mois. Mais comme le souligne le président de Fundimmo, Jérémie Benmoussa, « seulement quelques acteurs concentrent des retards conséquents ». Toutefois, il faudra certainement s’attendre en 2021 à des délais de remboursement prolongés car, outre les retards déjà accumulés en 2020 pendant les confinements pour les travaux en cours, les chantiers sont plus longs à réaliser à cause des protocoles sanitaires.
Risques de défaut pour les retards les plus importants
Le taux de défaut, qui correspond à la part des projets ayant subi des pertes en capital depuis 2012, reste pour l’instant anecdotique en étant cantonné à la mise en redressement judiciaire du promoteur Terlat (en 2017). D’après nos informations, une collecte de près de 600.000 € a cependant connu une perte totale après liquidation de la SSCV portant le projet en toute fin d’année 2020 après un long processus judiciaire. On peut d’ailleurs s’inquiéter pour quelques autres projets dont les retards s’éternisent et qui pourraient connaître une impasse cette année même si cela reste en cohérence avec le rendement élevé servi par ce placement.
Encore des efforts de transparence
On peut regretter au passage une transparence inégale sur le suivi des retards de remboursement et l’affichage de ces taux de retard selon les plateformes. Généralement, seules les plateformes qui se prévalent d’aucun retard ou presque mettent cet indicateur en avant. Pour les autres, il faut se rendre dans leur rubrique « Statistiques » qui recense des indicateurs établis selon le code de déontologie de Financement Participatif France mais les chiffres ne sont pas toujours à jour (volontairement ?), peu clairs ou incomplets pour certaines plateformes…
