Lancement d’une troisième SCPI sans droit d’entrée, la révolution est-elle en marche ?

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Après les lancements de Novaxia Neo en 2019 et d’Iroko Zen fin 2020, Remake Live fait son apparition avec l'objectif de surperformer le marché des SCPI.

Boursier

Le mode de fonctionnement des SCPI, historiquement soumis à des droits d’entrée de l’ordre de 10% lors de l’acquisition des parts, va-t-il être remis en cause ? Le petit monde de la pierre-papier est en tout cas bousculé par l’apparition d’une troisième SCPI sans droit d’entrée après les lancements de Novaxia Neo en 2019 et d’Iroko Zen fin 2020 qui avaient révolutionné le secteur avec la gratuité de leurs frais de souscription. Remake Live est la dernière-née : elle sera lancée en mars par la société de gestion Remake Asset Management, tout récemment crée par deux experts immobiliers qui ne sont pas des novices, ils avaient justement participé à la création de Novaxia Neo.

Pour les acteurs traditionnels des SCPI, ces frais d’entrée trouvent leur logique dans la rémunération des taxes et droits payés par les gérants lors de l’acquisition du patrimoine immobilier composant les SCPI. Ils s’apparentent en quelques sorte aux droits de mutation payés chez le notaire lorsqu’on achète un logement. Ces droits d’entrée s’amortissent dans le temps sachant qu’on investit dans les SCPI pour du long terme, en général au moins 10 ans. Pour les épargnants, ce montant peut pourtant constituer un frein psychologique et les SCPI sans droit d’entrée préfèrent compenser ce manque à gagner initial par des frais de gestion annuels majorés.

Des performances élevées malgré des frais annuels supérieurs

Remake Live facture ainsi une copieuse commission annuelle de gestion de 18% TTC des produits locatifs. Novaxia Neo est également à 18% pendant que Iroko Zen est un peu plus bas (14,4%). Ces trois SCPI s’assurent aussi un filet de sécurité avec une commission de retrait prélevée en cas de revente des parts anticipée : 5% pendant les 5 premières années chez Remake, 6% pendant les 5 premières années pour Neo et 6% pendant les 3 premières années pour Zen. Des frais spécifiques peuvent par ailleurs être plus élevés que la concurrence sur les cessions d’actifs ou sur les travaux.

Reste que même avec une telle déduction de frais de gestion locative, Novaxia Neo et Iroko Zen délivrent pour l’instant d’excellents rendements. Iroko Zen affichait carrément le meilleur rendement du secteur en 2021 avec 7,1% à comparer à une moyenne de 4,45% pour l’ensemble des SCPI. Novaxia Neo n’est pas loin avec 6,49% tout en ayant déjà revalorisé le prix de sa part en 2021 (+3,8%). Remake Live aura donc fort à faire pour rivaliser mais ambitionne déjà un taux de distribution prévisionnel de 5,5% par an. Ces rendements de haut vol restent bien sûr à confirmer sur la durée mais on comprend bien qu’ils ne peuvent que séduire les épargnants à l’heure actuelle.

Positionnement original

Pour revenir à Remake Live, cette SCPI sera investie de façon diversifiée en immobilier professionnel (bureaux, commerces, hébergements gérés…) avec un positionnement vers la périphérie des métropoles françaises et européennes (par exemple en Allemagne, aux Pays-Bas ou en Espagne). Intéressant quand on sait que les SCPI présentes à l’étranger ont mieux performé l’an dernier que leurs homologues cantonnées à la France. Le ticket d’entrée sera très abordable, à partir de 200 €. Remake Live devrait rapidement obtenir le label ISR étant donné que 5 à 10 % des fonds collectés sont destinés à l’investissement immobilier social (par exemple, des logements sociaux). A noter que Remake dispose déjà de 50 millions d’engagements de souscription dont 20 millions collectés auprès de membres fondateurs, assureurs et clients privés.

La particularité de Remake Live sera par contre d’être exclusivement distribuée que par les conseillers en gestion de patrimoine et bientôt en assurances vie. Novaxia Neo et Iroko Zen proposent de leur côté un parcours de souscription directement accessible au grand public et entièrement digitalisé.

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