« Certains gestionnaires accuseraient-ils le coup d’une mauvaise gestion conjuguée à une collecte trop élevée ? », s’interroge Paul Bourdois, cofondateur de France SCPI.
Alors qu’une légère baisse de la valeur des patrimoines immobiliers des SCPI se confirme, entraînant des inquiétudes sur d’éventuelles baisses du prix des parts à venir, le niveau des dividendes versés au premier trimestre 2023 affiche également quelques déconvenues.
Rendement en baisse au premier trimestre
D’après la plateforme de distribution France SCPI, le rendement annualisé constaté sur les trois premiers mois de l’année atteint 4,15%, représentant une baisse de plus de 8% par rapport au Taux de Distribution moyen de l’année 2022 (4,53%).
Les SCPI des catégories Logistique et Diversifiées restent les plus performantes avec respectivement 5,65% et 5,24% alors que les SCPI de Bureaux et de Commerces n’ont servi que 4,10% et 4,33% sur le trimestre.
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Bien sûr, la distribution des dividendes est traditionnellement prudente en début d’exercice et les gérants rééquilibrent en général à la hausse le rendement en fin d’année. C’était du moins le cas au cours des deux derniers exercices, le rendement ayant par exemple été estimé l’an dernier à la même période à 4,25% par France SCPI avant de ressortir à 4,53% sur l’ensemble de l’année 2022.
Excès de prudence ou mauvaise gestion ?
« Les gérants de SCPI joueraient-ils la carte de la modestie comme c’est le cas depuis plusieurs années à chaque 1er trimestre, historiquement plus faible en termes de rendement ? Ou certains gestionnaires accuseraient-ils le coup d’une mauvaise gestion conjuguée à une collecte trop élevée ? », s’interroge cependant Paul Bourdois, cofondateur de France SCPI.
Selon lui, la réponse est probablement à mi-chemin entre les deux car il dévoile que certaines SCPI historiques, considérées comme des poids lourds du marché vont aussi annoncer pour ce trimestre, de fortes baisses de dividendes. « Et ces variations négatives vont au-delà de la simple prudence du début d’année. Probablement victime de trop fortes collectes ces dernières années, ces SCPI ont indéniablement dû investir trop rapidement. Des corrections sont donc à prévoir dans ce sens », prévient Paul Bourdois.
Une baisse du prix des parts n’est pas exclue
Le dirigeant de France SCPI alerte donc sur le fait que certaines SCPI pourraient subir de fortes déconvenues de rendement si les baisses constatées au premier trimestre s'accentuaient par la suite. Paul Bourdois n’écarte pas non plus une revalorisation à la baisse des actifs et donc du prix des parts, sachant que certains actifs ont donc peut-être été achetés trop cher en 2022 sous la pression d’une forte collecte que les gérants ont dû dépenser…
La SCPI est un produit de distribution avant tout
Paul Bourdois souligne toutefois qu’un tel constat de prudence et/ou de dévalorisation pour ce premier trimestre 2023 ne doit pas faire oublier un des fondements de la SCPI : « il s’agit d'un produit de distribution et pas de capitalisation. Certaines SCPI vont probablement constater des baisses de valeurs en 2023 mais elles continueront à servir un dividende à leurs associés. De la même manière que le propriétaire d’un studio dont la valeur baisserait continuerait tout de même à encaisser ses loyers ». Même si les performances passées ne présagent pas de l’avenir, Paul Bourdois rappelle au passage que les SCPI avaient vu, en 2008, leur valorisation moyenne baisser de 5% mais le rendement moyen s’était quant à lui maintenu à presque 6%...
