Investissement immobilier : la logistique poursuit sa percée, le bureau et le retail à la traîne

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Dans un contexte de reprise, les volumes placés pour le marché locatif logistique sont en hausse de 22% par rapport à la même période en 2020 et s'approchent des niveaux records de 2019.

Le marché de l’investissement immobilier d’entreprise français a rebondi au 3e trimestre. Selon des données consolidées par CBRE, les volumes investis dans ces actifs (bureaux, logistique, et commerce) ont atteint 5,6 Md€ contre 3,7 Md€ au 2e trimestre.

Si elle reste encore sous les niveaux antérieurs à la crise (-20% sur les 9 premiers mois de l’année par rapport à la même période en 2020), l’activité a repris des couleurs cet été, à la faveur de taux d’intérêts toujours très bas, mais aussi d’un marché de la logistique particulièrement dynamique.

Les actifs logistiques très prisés

« Plusieurs opérations témoignent de l’engouement des investisseurs à la recherche d’une exposition rapide à cette classe d’actifs », note CBRE dans un commentaire de marché diffusé aujourd’hui.

Dans un contexte de reprise, la demande locative pour les biens logistiques et industriels s’est accélérée, avec des volumes placés (prises à bail) en hausse de 22% par rapport à 2020, proches des niveaux records enregistrés en 2019 (3.039.100 m2 à fin septembre), tandis qu’en parallèle, le stock d’offre immédiate s’est amenuisé.

Conséquence : « Les loyers sont clairement à la hausse sur les secteurs en situation de pénurie d’offres, explique Pierre-Louis Dumont, directeur exécutif agence industriel et logistique de CBRE. Et cette augmentation des valeurs pour les actifs de qualité et bien localisé devrait perdurer. »

Peu de "grandes transactions" de bureaux

Tous types de biens confondus, cependant, le volume des investissements dans les actifs d’entreprise reste encore en retrait par rapport à son niveau pré-Covid.

A la source de ce retard : le recul du marché des bureaux, et la chute du nombre de grandes transactions (supérieures à 200 M€), les opérations plus modestes continuant de porter le marché, notamment celles inférieures à 50 M€, « tirées par l’activité des institutionnels et en particulier des fonds de type SCPI ».

Les actifs de bureaux (qui représentent la majeure partie des investissements en volume) ont ainsi accusé un recul de 23% sur un an. « Les investisseurs sont devenus plus sélectifs face aux interrogations engendrées par la crise sanitaire et les nouveaux modes de travail, et plus spécifiquement l’adoption à grande échelle du télétravail », décrypte CBRE.

Priorité aux actifs "prime" & ESG

Dans ce contexte inédit, ils ont privilégié essentiellement les biens haut-de-gamme ("prime") et sécurisés, « localisés dans des secteurs établis, assortis d’un bon profil ESG, où la demande locative est compréhensible et bien repartie », au détriment d’actifs de seconde main et/ou situés en dehors des secteurs attractifs. Ces arbitrages ont surtout profité en régions (+18%) tandis qu'en Ile-de-France , les investissements dans le tertiaire ont accusé une baisse de près de 30%.

Enfin, le secteur du retail, principal perdant des restrictions sanitaires, a amorcé un timide redressement pour atteindre 1,8 Md€ depuis le début de l’année, bien loin encore de rattraper son retard, puisque la part que représentent ces actifs dans l’enveloppe globale des investissements d’entreprise s’est effondrée de moitié depuis la crise, à son plus bas niveau depuis 2008.

Comme pour les bureaux, les arbitrages sur ces biens sont guidés par une grande exigence vis-à-vis de la qualité des actifs, les investisseurs se concentrant sur « les immeubles bien placés, sécurisés par des baux fermes et loués à une typologie de commerçants résilients, à l’image des distributeurs de biens dits essentiels ».

Pression sur les rendements

Avec une raréfaction de l’offre "prime" et une forte concurrence entre les investisseurs, les taux de rendement des investissements en immobilier d’entreprise se sont un peu tassés au 3e trimestre : pour la catégorie "prime", ceux des bureaux sont à 2,6%, ceux de l’industrie et de la logistique à 3,25% et ceux du commerce à 3,05%.

Pour CBRE, le retard enregistré sur la première partie de l'année et la pénurie de biens « prime » devraient encore impacter les volumes d’investissement d’ici à la fin 2021. Mais « avec l’amélioration du contexte économique et sanitaire, des marchés locatifs mieux orientés, une abondance de liquidités à placer, un spread toujours favorable au compartiment immobilier et une présence accrue des investisseurs étrangers », la tendance pourrait s'inverser en 2022, anticipe le broker.

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