Crowdfunding immobilier : un taux de défaut de 1% appelé à augmenter d’ici 2024

Crowdfunding immobilier : un taux de défaut de 1% appelé à augmenter d’ici 2024

Si les épargnants et investisseurs sont moins présents cette année sur ce placement qui rapporte toujours près de 10% avant impôts (quand tout se passe bien), c’est parce que beaucoup ont pris conscience de la montée progressive des risques.

Crowdfunding immobilier : un taux de défaut de 1% appelé à augmenter d’ici 2024
Crédit photo © Brano / Unsplash

2023 ne connaîtra certainement pas de nouveaux records de collecte en crowdfunding immobilier comme c’était jusqu’à présent le cas chaque année. Le site HelloCrowdfunding, qui agrège régulièrement une bonne partie des données du secteur, n’a comptabilisé que 371 projets financés de janvier à avril pour un peu plus de 355 millions d’euros, à comparer à 451 projets et 447 millions d’euros sur la même période de 2022, soit une baisse proche de 20%. HelloCrowdfunding avait comptabilisé en 2022 plus de 1.300 projets pour une collecte historique de 1,32 milliard d’euros.

Un placement qui rapporte toujours près de 10% brut

Si les épargnants et investisseurs sont moins présents cette année sur ce placement qui rapporte toujours près de 10% avant impôts (quand tout se passe bien), c’est parce que beaucoup ont pris conscience de la montée progressive des risques liée à la dégradation de la conjoncture du marché immobilier français. Il y avait déjà un environnement devenu de plus en plus difficile pour la promotion immobilière qui a fait face à de nouvelles normes environnementales (RE 2020) puis à une envolée des coûts de construction en parallèle de la forte remontée des taux d’emprunt qui désolvabilise sa clientèle. En dehors des programmes de logements neufs ou des projets de bureaux, le crowdfunding immobilier s’est aussi beaucoup développé auprès des marchands de bien qui font face de leur côté à l’inflation du coût des travaux et à au retournement des prix immobiliers.

Un taux de retard de 14%

Tout cela se traduit par un taux de retard en augmentation, passé d'environ 12% en 2022 à 14% aujourd’hui selon les estimations d’HelloCrowdfunding qui recense en effet 319 retards sur 2.277 projets en cours. Un projet est considéré comme étant en retard lorsque l'échéance maximale de remboursement prévue contractuellement est dépassée. Ce taux ne prend donc pas en compte les retards mineurs qui sont fréquents (conditions météo, travaux plus longs que prévu, aléas administratifs…) et conformes au délai de prorogation réglementaire de 6 mois.

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Plus d’une centaine de projets affichent des retards inquiétants

Parmi ces 319 projets hors délai, une centaine affichent des retards de quelques mois pour lesquels il n’y a pour l’instant rien d’alarmant. Les épargnants continuent d’ailleurs à percevoir leurs intérêts pendant cette phase de prolongation. Une autre centaine de projets affichent des retards de 1 à 2 ans qui peuvent déjà révéler des problèmes significatifs. Mais c’est surtout la trentaine de projets avec des retards de plus de 3 ans qui est inquiétante, sachant que ces retards vont jusqu’à 5 ou 6 ans pour certains.

Or des retards de plus de 3 ans cachent la plupart du temps des procédures judiciaires engagées et des probabilités élevées de pertes partielles ou totales pour les investisseurs. On sait d’ailleurs déjà que quelques promoteurs et marchands de biens ayant eu parfois recours à des collectes sur plusieurs plateformes ont déposé leur bilan. Deux plateformes restent particulièrement concernées par ces retards inquiétants : Anaxago et Wiseed mais cela est dû aussi à leur historique car ces deux acteurs ont débuté très tôt dans le crowdfunding immobilier et elles sont donc les premières à révéler ces difficultés.

Quel taux de défaut ?

Si on devait parler d’un taux de défaut reflétant la réalité, il se situerait ainsi sans doute déjà proche de 1% d’après nos estimations, par rapport à un total proche de 5.000 projets financés depuis les débuts du crowdfunding immobilier il y a environ 8 ans. Mais dans la conjoncture immobilière actuelle, ce taux de défaut pourrait certainement monter à 2% en concernant une centaine de projets. Un constat partagé par Antoine Tillet, Directeur du pôle Relations investisseurs de la plateforme de crowdfunding Homunity, qui estime que les taux de défaut seront certainement plus importants en 2024 que le 1% aujourd’hui constaté par la profession. Mais rien de choquant pour un placement aussi rémunérateur, présenté par Antoine Tillet comme « un excellent outil de diversification qui ne doit pas représenter plus de 10% de son patrimoine ».

De nouveaux types de projets moins risqués

Dans ce contexte, le responsable des Relations investisseurs d’Homunity reconnaît qu’il faut faire preuve de plus de vigilance et de sélection dans les programmes et leurs objectifs afin de limiter les taux de défaut qui peuvent augmenter en 2024. Antoine Tillet conseille de se tourner vers de nouveaux sous-segments de marché porteurs moins impactés par la crise immobilière comme le financement de la rénovation énergétique ou le logement social. Il s’agit par exemple de financer la réhabilitation de bureaux et la rénovation de passoires thermiques ou de compléter le financement de promoteurs qui ont déjà revendu en bloc un programme de logements sociaux. Des collectes de ce type sont à retrouver sur Homunity qui a déjà un bel historique de 246 projets remboursés pour plus de 200 millions d’euros (depuis 2014) sans aucun défaut avéré.

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