Crowdfunding immobilier : un rendement brut toujours proche de 10% mais des risques qui augmentent

La collecte annuelle du crowdfunding immobilier a battu un nouveau record en 2022 même si l’augmentation du taux de retard des projets a pu freiner certains investisseurs. Le site HelloCrowdfunding, qui agrège depuis plusieurs années toutes les données du secteur, a comptabilisé près de 1.300 projets financés en 2022 pour un montant global de presque 1,3 milliard d’euros à comparer à environ 992 millions d’euros en 2021 (+30%).

603 projets ont été remboursés l’année dernière pour un montant de 434 millions d’euros (507 projets et 320 ME pour les remboursements de 2021). Le montant moyen collecté par projet continue à augmenter pour atteindre quasiment 1 million d’euros pendant que la durée moyenne de placement se stabilise à 21 mois (quand tout va bien).

9,5% de rendement brut en 2022

HelloCrowdfunding calcule un rendement brut moyen de 9,5% pour les projets financés l’an dernier, un niveau élevé qui se maintient sur les dernières années (9,2% en 2021 et 9,3% en 2020). Avec une telle rentabilité qui se situe autour de 6,7% net après application du prélèvement forfaitaire unique de 30%, on comprend mieux pourquoi les particuliers se tournent de plus en plus vers ce placement. Il n’y a guère que des supports plus risqués et volatils comme la bourse pour espérer faire mieux.

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Un taux de retard estimé à 12%

Attention toutefois, le niveau de risque du crowdfunding immobilier a nettement augmenté avec la forte croissance des projets proposés par les plateformes et dans un environnement nettement plus compliqué pour la promotion immobilière qui fait face à une envolée des coûts de construction en parallèle de la remontée des taux d’emprunt qui désolvabilise sa clientèle. En dehors des programmes de logements neufs ou des projets de bureaux, le crowdfunding immobilier s’est aussi beaucoup développé auprès des marchands de bien qui font face de leur côté à l’inflation du coût des travaux et à une évolution des prix immobiliers moins favorable.

Tout cela se traduit par un taux de retard d'environ 12%. HelloCrowdfunding recense en effet 253 retards sur 2.140 projets en cours. Un projet est considéré comme étant en retard lorsque l'échéance maximale de remboursement prévue contractuellement est dépassée. Ce taux ne prend donc pas en compte les retards mineurs qui sont fréquents (conditions météo, travaux plus longs que prévu, aléas administratifs…) et conformes au délai de prorogation réglementaire de 6 mois.

Un taux de défaut toujours sous-estimé

Parmi ces 252 projets hors délai, une centaine affichent des retards de quelques mois pour lesquels il n’y a rien d’alarmant. Les épargnants continuent d’ailleurs à percevoir leurs intérêts pendant cette phase de prolongation. Une autre centaine de projets affichent des retards de 1 à 2 ans qui peuvent déjà révéler des problèmes significatifs. Mais c’est surtout la trentaine de projets avec des retards de plus de 3 ans qui est inquiétante, sachant que ces retards vont jusqu’à 5 ou 6 ans pour certains.

Soyons clairs, des retards de plus de 3 ans cachent la plupart du temps des procédures judiciaires engagées et des probabilités élevées de pertes partielles ou totales pour les investisseurs. On sait d’ailleurs déjà que quelques promoteurs et marchands de biens ayant eu parfois recours à des collectes sur plusieurs plateformes ont déposé leur bilan. Deux plateformes sont particulièrement concernées par ces retards inquiétants : Anaxago et Wiseed mais cela est dû aussi au fait que ces deux acteurs ont débuté très tôt dans le crowdfunding immobilier.

Il est donc sans doute plus sage, d’après nos estimations, de parler d’un taux de défaut potentiel proche de 1% par rapport à un total d’environ 4.400 projets financés depuis les débuts du crowdfunding immobilier il y a environ 8 ans. Dans la conjoncture immobilière actuelle, ce taux de défaut pourrait certainement monter à 2%.