Comment les premières SCPI labellisées ISR ont tiré leur épingle du jeu en 2020

Ouvert aux fonds immobiliers depuis le mois d'octobre 2020, le label ISR se fait doucement une place dans la pierre. Cette certification d'Etat – qui garantit l’engagement durable de leurs portefeuilles – n'a pour l’instant été obtenue que par une petite poignée de véhicules, représentant quelque 7,7 milliards d'euros d'encours, une goutte d'eau dans l'univers de l'investissement immobilier.

Ce démarrage mezzo piano est logique, le dispositif n'a vu le jour qu'il y a quelques semaines, et il devrait rapidement monter en puissance, en particulier au sein de la famille des SCPI, les véhicules de référence du secteur accessibles aux particuliers.

Parmi les quelque 200 produits actuellement commercialisés, seules six SCPI (et deux OPCI) ont pour l'instant obtenu le label ISR. Fait remarquable : la performance de ces six bonnes élèves RSE est nettement supérieure à celle du marché en 2020 : elle atteint en moyenne 4,75%, un seul de ces fonds enregistrant un résultat inférieur à la tendance annuelle relevée par l’Aspim et l’IEIF (Institut de l’épargne immobilière et financière) qui évaluent le rendement moyen des SCPI en 2020 à 4,18%.

Des performances supérieures à la moyenne du marché

Ce modeste échantillon ne permet pas – bien sûr – d’établir un lien de cause à effet entre performance et labellisation, mais il est certain que ces SCPI ont su tirer leur épingle du jeu au cours d’une année ternie par la crise du coronavirus.

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Dans le détail, le TDVM plancher du panel est de 4,05% pour Pierre Capitale de Swiss Life Asset Managers France tandis que le meilleur rendement est détenu par Neo de Novaxia à 6%. Primopierre de Primonial dépasse les 5% (5,04%). Enfin trois autres SCPI – Fair Invest de Norma Capital, LF Grand Paris Patrimoine de La Française et PFO2 de Perial enregistrent des performances situées entre 4,41% et 4,51%.

Bureaux et diversification

La typologie des actifs couverts explique en grande partie ces bons résultats : aucun de ces supports n’étant spécialisé dans les immeubles hôteliers et commerciaux – premiers impactés par les restrictions sanitaires, ils ont de facto échappé à ces "incidents de parcours" : quatre sont spécialisés dans les bureaux, deux sont diversifiés.

La qualité de leur gestion est aussi bien sûr un important levier de performance, mais à quel point leur engagement ISR y a participé ? La réponse est loin d’être évidente.

De prime abord, il semble assez logique que des sociétés de gestion en ligne avec des exigences ESG parviennent en moyenne à valoriser davantage leurs biens que la concurrence : « La production des données extra-financières encouragées par le label ISR permet d’espérer le développement de modèles plus fins en matière d’analyse de la valeur verte, facilitant la démonstration que l’investissement responsable contribue à la valorisation financière des actifs immobiliers », considère Anne-Claire Barberi, responsable RSE et innovation de Perial AM.

Une certification exigeante

Si la version "mobilière" du label d’Etat est critiquée par une partie des professionnels pour son manque d’ambition (lire à ce sujet notre interview de Pierre Chabrol), son adaptation à la pierre, publiée l’été dernier, est considérée comme bien plus engageante. « Le label ISR immobilier est sans véritable équivalent sur le marché européen de la certification », juge Vincent Aurez, directeur développement durable et innovation de Novaxia. « Le cahier des charges est si détaillé qu’il paraît impossible pour un fonds labellisé de ne pas enregistrer d’impact ESG avec cette démarche. »

Le process est fastidieux et d’autant plus chronophage pour les fonds comptant un nombre important d’immeubles dans leurs portefeuilles. S’il n’a fallu que quelques semaines à certaines SCPI pour l’obtenir, c’est parce que leurs sociétés intégraient déjà des critères extra-financiers dans leur gestion et que leurs véhicules d’investissement avaient été calibrés pour une analyse ESG.

SCPI "thématiques"

L’une des plus importantes SCPI du marché en termes d’encours, PFO2 est ainsi à l’origine un fonds "thématique" dédié à la réduction de l’impact environnemental des bâtiments. « Dès sa création en 2009, PFO2 a intégré des objectifs quantitatifs extra-financiers : pour chaque immeuble sous huit ans, réduire de 40% la consommation d’énergie et de 30% la consommation d’eau », explique Yann Videcoq, directeur du Fund Management de Perial AM.

Même ambition à "impact" pour Fair Invest de Norma Capital, qui se concentre sur l’acquisition d’immeubles à vocation sociale (santé, éducation, services sociaux…) et pour Neo, de Novaxia, dont la stratégie d’acquisition repose sur des projets de transformation urbaine (restructuration, changement de destination des immeubles…).

Sans être thématique, Pierre Capitale, jeune SCPI de Swiss Life créée en 2017, a aussi pris naturellement le pli de ces exigences durables. « S’il y a 25 ans, la profession parlait déjà de l’ISR, la plupart des sociétés de gestion n’ont intégré des critères extra-financiers à leurs grilles d’analyse de façon progressive, selon Louis-Renaud Margerand, product specialist Real Estate chez Swiss Life Asset Managers France. Pour les fonds immobiliers comme pour les actifs financiers, l’ISR s'est imposé comme une norme de place ».

Objectifs de réduction énergétique

Labellisation ou non, les portefeuilles des fonds immobiliers doivent prendre le train en marche de la rénovation énergétique du parc immobilier, alors que la France se fixe pour objectif de réduire de 40% les consommations des bureaux du territoire à l’horizon 2030.

Pour pérenniser la valorisation de leurs actifs – et donc celle de leurs véhicules d’investissements - les SCPI n’ont d’autres choix, à plus ou moins long terme, que de redéfinir leurs stratégies de gestion à travers une grille d’analyse ISR.

Peu de biens dans les normes

Et celle-ci passera soit par la sélection d’immeubles aux normes, lesquels ne représenteraient aujourd’hui qu’à peine 30% de l’offre de bureaux disponible en France, soit par un processus d’amélioration des biens à travers des plans de travaux qui pourront, dans certains cas, s’avérer très onéreux… et peser lourdement sur la rentabilité de ces acquisitions.

In Fine, l’engagement ISR des SCPI labellisées vient apporter la garantie que le risque financier de dépréciation des immeubles est réellement pris en considération dans un univers promis à d’importants bouleversements normatifs. « Aujourd’hui, l’ISR vient s’intégrer dans le plan de nos asset managers en plus de leur traditionnel travail de conservation de la qualité des actifs », explique Louis-Renaud Margerand chez Swiss Life Asset Managers France.

Dans le même esprit, Novaxia a développé un outil logiciel combinant données financières et extra-financière « dont la modélisation permet d’établir des projections de performance des actifs à un horizon de 10 ans », déclare Vincent Aurez.

Une plus-value difficilement perceptible à court terme

Mais à court ou moyen terme, la plus-value de performance ISR apportée par une sélection d’actifs ISR est difficilement mesurable, reconnaissent les sociétés de gestion, non seulement parce que la grille d’analyse ESG repose sur des dizaines de critères différents plus ou moins tangibles (comment définir le gain financier d’un immeuble qui a porté ses efforts sur la mobilité des occupants ? Ou sur la gestion « durable » de la chaîne d’approvisionnement du locataire ?), que le processus est progressif, et que la crise sanitaire a rendu plus difficile les prospections de marché. « Le bénéfice de l’ESG, en réalité, vous ne pourrez le mesurer qu’à la revente de votre bien », résume ainsi l'un de ces spécialistes.

Loyers

Il n’en reste pas moins qu’entre leur acquisition et leur cession, les immeubles des fonds ISR sont susceptibles d’assurer une distribution des loyers davantage pérenne qu’une "classique" sélection d’actifs équivalents. "C'est dans l’intérêt des porteurs de parts de contribuer à une économie plus durable, cela permet également de consolider les états locatifs car les locataires auront demain les mêmes exigences », poursuit Louis-Renaud Margerand chez Swiss Life Asset Managers France.

« La valorisation des actifs inscrits dans une démarche ESG va augmenter avec le temps parce que ces immeubles seront de plus en plus recherchés par les locataires, estime également Yann Videcoq chez Perial AM. Aujourd’hui, toutes les sociétés du CAC 40 sont à la recherche d’immeubles labellisés car les caractéristiques environnementales et sanitaires de leurs locations font partie leur stratégie RSE. Des exigences qui s’imposeront bientôt au reste des entreprises. »

Substantiel atout pour la sélection des actifs, le label ISR vient apporter une indispensable grille d’analyse à leur valorisation dans le temps que les fonds d’investissements devront embrasser pour survivre, avec ou sans certification. Si elle réussit son pari – celui d’orienter massivement les flux de capitaux vers des projets immobiliers durables - l’ISR devra logiquement passer d’une logique de promotion à celle d’une norme de marché.

Photo d'illustration : (c) Novaxia