Un placement immobilier original permettant de réduire ses impôts

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La société foncière Etic réalise une nouvelle augmentation de capital permettant de bénéficier de 18% de réduction d'impôt sur le revenu.

Ad Luminem Photographies

Depuis le début de l’année 2016, les sociétés immobilières traditionnelles ne sont plus éligibles au dispositif de réductions d’impôt «Madelin-IR-PME» offrant aux contribuables français des réductions d’impôt lorsqu’ils investissent au capital de jeunes PME. Seules le sont encore celles qui bénéficient d’un agrément «Économie Solidaire d’Utilité Sociale» (ESUS).

La plateforme de financement participatif 1001PACT, dédiée exclusivement au financement de l’entrepreneuriat social et de l’économie sociale et solidaire, propose régulièrement des levées de fonds dans l’immobilier «solidaire».Une nouvelle augmentation de capital initiée par la société foncière Etic est actuellement proposée sur la plateforme 1001 PACT.  Avec le soutien des collectivités locales, Etic rénove des bâtiments pour en faire des espaces de bureaux, de conférence ou de coworking à des loyers inférieurs aux prix de marché. Les bâtiments sont cofinancés avec des banques et des institutionnels comme la Caisse des Dépôts.

Une foncière éthique

Fondée en 2010, Etic gère déjà 5 sites comme Mundo-M à Montreuil, un espace de 1 850 m² de bureaux pour les associations. Avec un coût de revient de 4,5 millions d’euros, il a été financé en fonds propres à 51% par Etic et à 35% par la Caisse des dépôts et des Consignations Ile de France. Etic peut en effet compter sur de grands partenaires bancaires et institutionnels pour financer ses projets, dont le gestionnaire de fonds Gestion 21. Les particuliers viennent donc compléter l’investissement en fonds propres. Après déjà deux levées de fonds réservées aux particuliers sur la plateforme 1001 PACT, Etic se refinance aujourd’hui à hauteur de 250 000 €. Les fonds doivent permettre de développer des nouveaux projets comme la rénovation d'une halle industrielle à Grenoble. A plus long terme (2020), un projet de bâtiment en bois avec le promoteur REI a été retenu dans le cadre de l’appel à projet Réinventer Paris.

a savoir

Appliqué à l’immobilier, l’économie sociale et solidaire concerne notamment la réhabilitation d’immeubles, la transformation de bureaux obsolètes en logements ou la construction de logements aux meilleurs normes énergétiques (bâtiment à énergie positive, construction bois, incorporation d'énergies renouvelables…). L’agrément ESUS impose des principes de gestion durable tels que le plafonnement des salaires ou le réinvestissement des bénéfices. Autrement dit un triple bilan de performance : environnementale, sociale et financière.

Quel rendement ?

Après avoir bénéficié de la réduction d’impôt à l’entrée (18%), les investisseurs seront rémunérés par un dividende annuel et par une revalorisation de leurs parts. Etic promet un rendement annuel de l’ordre de 4% qui comprend une revalorisation prévisionnelle des parts de 2% par an. Les précédentes levées de fonds se sont faites au prix d’1€ par action en 2013, puis à 1,04 € en 2014, 1,08 € en 2015 et 1,12 € en 2016.

Contrairement aux prévisions, l’exercice 2016 a cependant subi des décalages sur le business-plan avec un résultat net légèrement déficitaire. Il n’y aura donc pas de dividende cette année et le prix des parts n’est pas revalorisé, proposé aujourd’hui encore à 1,12 €. Ce prix valorise Etic un peu moins de 4 millions d’euros, à mettre en perspective avec des revenus locatifs qui devraient dépasser 1 million d’euros cette année et un résultat net qui devrait redevenir bénéficiaire. La présidente d'Etic, Cécile Galoselva, s’est d'ailleurs engagée à participer à titre personnel à cette augmentation de capital.

A noter que cette levée de fonds est la dernière opportunité pour bénéficier de la réduction d’impôt, puisque l'entreprise aura plus de 7 ans l'an prochain et ne sera plus éligible à la défiscalisation.

Attention à la liquidité

L’inconvénient majeur de cet investissement est sa liquidité puisque ces actions ne sont pas cotées. Heureusement, compte tenu du nombre de projets en attente d’investissement, Etic planifie de procéder à d’autres augmentations de capital de façon régulière. A chaque levée de fonds, une partie (15%) est allouée au rachat d’actions d’investisseurs souhaitant sortir. En investissant dans Etic, il ne faut de toute façon pas perdre de vue qu’on s’engage pour 5 ans, durée minimum pour bénéficier de la réduction d’impôts. L’investissement n’est bien sûr pas garanti en capital mais comme dans le cas d’une foncière, le risque est diversifié sur plusieurs projets immobiliers et partagé avec des institutionnels renommés qui participent au processus de sélection. Enfin, acheter des parts dans Etic ou d’autres structures de ce type permet d'utiliser son argent de façon rentable et citoyenne…

3% de commissions

Le ticket d’entrée est très abordable puisqu’il est possible d’investir à partir de 1 000 €. Pour chaque souscription réalisée par un investisseur, 1001PACT applique quand même des frais de 3%, censés notamment couvrir le coût du prestataire de service de paiement et d’encaissement pour compte de tiers agréé par les Autorités françaises. La plateforme s’engage à ne prélever aucun frais ultérieur.

rentabilité

Pour un investissement de 2 000 €, il sera possible d’obtenir 360 € de réduction d'impôt sur le revenu en 2018 (18%). La plateforme 1001PACT prélèvera 60 € de frais à l'entrée. Si tout se passe bien, l'épargnant peut ensuite espérer chaque année environ 40 € de dividende et 40 € de revalorisation de ses parts. Au bout de 5 ans, durée minimum de placement pour bénéficier de la réduction d'impôt, le capital serait de 2 700 €, laissant un rendement annuel confortable de 6,2% (avant fiscalité sur les dividendes et plus-value des parts).

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