Pour l’année 2021, MeilleureSCPI.com a calculé un ratio d’endettement moyen des SCPI de rendement proche de 17% pour l’ensemble des catégories (jusqu’à près de 39% pour la SCPI la plus endettée).
Les SCPI sont-elles exposées à la forte remontée des taux d’emprunt immobiliers observée depuis le début de l’année ? La plateforme MeilleureSCPI.com apporte des éléments de réponse au travers une étude sur l’endettement des SCPI de rendement (95 SCPI retenues au 31 décembre 2021).
Pour l’année 2021, MeilleureSCPI.com a calculé un ratio d’endettement moyen proche de 17% pour l’ensemble des catégories de SCPI de rendement (jusqu’à près de 39% pour la SCPI la plus endettée). Ce ratio est jugé à un niveau maîtrisé, bien en deçà des autres véhicules de la pierre-papier comme les OPCI ou les foncières cotées, dont le ratio d’endettement peut atteindre 65%. Il faut dire que le marché des SCPI bénéficie historiquement d’un bon niveau de collecte qui permet donc aux gérants d’assurer une bonne partie de leurs investissements.
Une dette concentrée chez les gros acteurs
Le volume d’endettement global des SCPI de rendement s’élève à 12,5 milliards d’euros, ce qui représente un endettement moyen par société de gestion de 347 millions d’euros. Ces moyennes cachent cependant de grandes disparités : 9 SCPI affichent un ratio supérieur à 30% sur lesquelles MeilleureSCPI recommande au passage d’être vigilant. A l’inverse, 13 SCPI n’ont pas eu recours à la dette.
Autres chiffres marquants : les 10 SCPI les plus endettées contribuent à 59% du volume d’endettement global et les 5 sociétés de gestion les plus endettées (Primonial, La Française, Amundi Immobilier, Perial et Sofidy) concentrent par ailleurs près de 71,34 % de l’endettement total du marché des SCPI de rendement.
L’endettement de toutes les catégories de SCPI a augmenté d’environ 3% entre 2020 et 2021, avec des hausses comprises entre 2 et 7% selon les catégories. L’échéance de ces dettes est le plus souvent comprise entre 1 et 5 ans.
71% d’emprunts à taux fixes
Sur un échantillon de 82 SCPI représentant 77% de l’endettement du marché, MeilleureSCPI a calculé que 71% des emprunts étaient à taux fixes et 29% à taux variables. « Nous pouvons ainsi affirmer que les SCPI sont modérément exposées à la remontée des taux Euribor », souligne MeilleureSCPI. Autrement dit, les rendements servis aux épargnants ne devraient guère être altérés par la remontée des taux.
La plateforme reconnaît d’ailleurs que l’augmentation de ce levier à taux fixe, à la veille de la remontée des taux, peut être vue comme opportuniste et pertinente. 83% de cette dette a un profil in fine (le capital est remboursé un une fois à l’échéance) contre seulement 17% d’emprunts amortissables.
Focus sur la scpi efimmo 1
La situation financière de la SCPI de bureaux Efimmo 1 constitue un bon exemple. Au 30 septembre 2022, cette SCPI gérée par le groupe Sofidy supportait un niveau d’endettement de 20% à un taux d’intérêt moyen de 1,8% pour une duration de 5,4 années.
Les emprunts réalisés ces dernières années ont donc permis de financer certaines acquisitions à des taux fixes bas sur un horizon assez long et le gérant estime être à l’abri de toute problématique de refinancement sur les prochaines années. D’autant qu’Efimmo 1 dispose d’une belle réserve de trésorerie permettant de tirer avantage de ce nouvel environnement de marché marqué par la hausse des taux d’intérêt.
Efimmo 1 a d’ailleurs confirmé un taux de distribution potentielle d’environ 4,94% brute de fiscalité pour l’année 2022 et de 4,74% nette de fiscalité.
