SCPI : un nouvel indicateur de performance en préparation

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L'Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim) va proposer de remplacer le "taux de distribution sur valeur de marché" des SCPI par un indice de performance des fonds immobiliers "plus simple et plus lisible".

Le "taux de distribution sur valeur de marché" (TDVM), l’indicateur de rendement des SCPI, pourrait disparaître l’année prochaine au profit d’un indice simplifié, le "taux de distribution", ont révélé nos confrères de Mieux Vivre Votre Argent la semaine dernière.

Indice de référence des SCPI, à partir duquel les classements annuels de rendement de ces produits sont réalisés chaque année, le TDVM est depuis longtemps critiqué par certaines sociétés de gestion de la place… qui devraient bientôt avoir gain de cause.

Planchant aujourd’hui sur une réforme de la communication des performances des SCPI, l’Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim), qui représente les gérants de fonds non cotés, va bientôt proposer à l’AMF de remplacer cet indicateur « jugé complexe et peu lisible par le grand public ».

Place au "taux de distribution" ?

« Le TDVM se définit par la division entre les dividendes bruts de fiscalités versés aux associés et le prix moyen d’une part de SCPI de la même année », rappelle Paul Bourdois, cofondateur de la plateforme de courtage France SCPI.

L’indicateur proposé par l’Aspim pour le remplacer, le "taux de distribution" (TD), mesurerait la performance de la SCPI en calculant le rapport entre les dividendes (toujours bruts) d’une année n et le prix de souscription au premier janvier de l’année n.

La simplification serait « tout de même marginale pour les investisseurs particuliers, estime Paul Bourdois. En revanche, le remplacement du TDVM par ce taux de distribution aurait bien sûr une incidence sur les performances affichées des SCPI, puisque son calcul est différent. »

Quelle incidence sur les rendements affichés ?

Car exit le lissage du prix de la part sur douze mois : à dividendes équivalents, si le prix de la part augmente au cours de l’année, le taux de distribution fournira donc une performance supérieure à celle du TDVM.

A contrario, si le prix de la part vient à baisser – un scénario qui pourrait concerner certaines SCPI à moyen terme – le rendement "affiché" par le TD sera moins élevé que celui du TDVM.

Le nouvel indicateur pourrait donc in fine bénéficier aux fonds dont la valeur du portefeuille – ou sa valorisation - progresse.

A court terme, son adoption devrait aussi permettre à certaines sociétés de gestion de ne pas augmenter la distribution de leurs dividendes si elles décident d’augmenter le prix de la part de la SCPI, une méthode qu’elles utilisent aujourd’hui pour "conserver" le niveau de leur TDVM.

"Rendement global immobilier"

D’après Mieux Vivre Votre Argent, d’autres changements sur la communication des rendements des SCPI sont dans les cartons de l’Aspim :

Un véhicule d’investissement créé en cours d’année ne serait plus autorisé à communiquer un taux de distribution annualisé comme c’est le cas aujourd’hui, et devrait attendre l’année suivant sa création pour indiquer sa performance.

Un autre indicateur serait aussi mis en place : "le rendement global immobilier" intègrerait en plus des dividendes la valeur de réalisation des SCPI, c’est-à-dire la valeur vénale des immeubles augmentée de la valeur nette des autres actifs du fonds immobilier.

SCPI internationales

Enfin, l’Aspim plancherait aussi sur une uniformisation de la communication des rendements des SCPI investies à l’international, certaines prenant en compte la fiscalité étrangère dans ces calculs, d’autres l’excluant.

Toutes ces modifications, encore en cours de discussion au sein de l’association, devront ensuite recueillir le feu vert de l’Autorité des marchés financiers. Ces changements devraient voir le jour au cours de l’année 2022. Peut-être dès janvier.

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