Quelle rentabilité pour un investissement en viager ?

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D’après le groupe Renée Costes, environ 5.500 ventes en viager ou nue-propriété sont réalisées chaque année pour un montant proche de 1 milliard d’euros.

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Le dernier baromètre du groupe Renée Costes, leader français historique du viager et de la nue-propriété, montre que ce marché continue à se développer avec certaines évolutions comme l’ouverture à de nouvelles régions. Si l’Île-de-France rassemble encore 30% des opérations de démembrement immobilier devant la Provence-Alpes-Côte d’Azur, autre région historiquement très recherchée avec une part de 15%, la Nouvelle-Aquitaine (10%), l’Auvergne-Rhône-Alpes (10%), Bretagne et Pays de la Loire (9%) et Occitanie (9%) occupent désormais des positions significatives.

1 milliard d’euros par an

D’après Renée Costes, environ 5.500 ventes en viager ou nue-propriété sont réalisées chaque année pour un montant proche de 1 milliard d’euros. En 2021, ce marché a cru de 6%, une progression qui s’accélère chaque année depuis une dizaine d’année. Les ventes occupées (le vendeur continue à vivre dans son logement tout au long de sa vie) restent ultra-dominantes : avec ou sans rentes elles rassemblent 92% des volumes.

Les maisons sont toujours majoritaires : elles représentent 59% des opérations et les appartements 41%, pour une valeur moyenne de 271.000 €. L’âge moyen des vendeurs en viager et en nue-propriété est d’un peu plus de 74 ans et la plupart des opérations concernent des retraités entre 65 et 90 ans.

La plupart des vendeurs ont des enfants !

Le groupe Renée Costes estime qu’un bon tiers des vendeurs aspirent à financer leurs besoins du quotidien, notamment grâce aux revenus complémentaires qu’ils perçoivent tous les mois (732 € en moyenne), mais également aux importantes économies de charges et d’impôts qu’ils réalisent en vendant leur bien. Pour 21% d’entre eux, il s’agit d’anticiper leur succession et d’effectuer des donations à leurs proches.

Alors qu’on pourrait croire que le viager reste réservé aux retraités sans enfants qui n’ont pas besoin de transmettre leur résidence principale à leurs descendants, ce baromètre révèle que 68% des vendeurs ont pourtant des enfants qui sont d’ailleurs souvent impliqués dans le projet de leurs parents. Pour 20% d’entre eux, l’objectif est de s’offrir plus de loisirs : voyages, restaurants ou sorties. Enfin, pour 11% des vendeurs, l’objectif est de protéger leur conjoint, le revenu complémentaire perçu étant réversible en totalité entre époux.

Quelle rentabilité ?

Concernant les investisseurs, la grande majorité sont des particuliers (93%) mais de plus en plus d’investisseurs institutionnels s’intéressent à ces solutions à fort impact social. Ils représentent désormais 7% des opérations alors qu’ils étaient quasiment inexistants sur ce marché il y a encore une dizaine d’années.

Renée Costes évalue la rentabilité annuelle moyenne d’un investissement en viager ou en nue-propriété à 6,6% pour une durée d’investissement de 14,7 ans. Un chiffre qui a bien sûr bénéficié de la forte hausse des prix de l’immobiliers ces dernières années, en particulier dans les régions privilégiées pour ces opérations de démembrement.

A RETENIR

Les opérations de démembrement immobilier, le viager et la nue-propriété, consistent à diviser la propriété d’un bien entre la nue-propriété (les murs) acquise par l’investisseur et le droit d’occupation (droit d’usage ou usufruit) conservé par le vendeur.

Pour ces deux opérations, le vendeur continue à vivre dans son logement tout au long de sa vie et reçoit de la part de l’acquéreur un capital unique important immédiatement (la nue-propriété), ou un capital immédiat assorti de revenus complémentaires à vie (le viager). Au décès du vendeur, l’acquéreur récupère la pleine propriété du bien, sans frais ni fiscalité.

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