OPCI et FPCI, des alternatives aux SCPI malgré un ticket d’entrée très élevé

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Dans tous les cas, les OPCI professionnels et les FPCI ne s’adressent pas à tous les investisseurs car leur ticket d’entrée est souvent de 100.000 euros.

Reuters

Mata Capital, société de gestion indépendante spécialisée dans la gestion de fonds immobiliers pour le compte d’investisseurs institutionnels et groupes familiaux privés, attire l’attention sur les alternatives aux SCPI, produits d’investissement pour le grand public composés d’actifs immobiliers (bureaux, commerces...).

Comme le rappelle Mata Capital, avec un taux de distribution moyen de 4,35% par an, les SCPI font partie des placements immobiliers toujours attractifs, mais les investisseurs ont de quoi s’interroger sur la baisse progressive de la rémunération qu’offrent ces produits car celle-ci était encore supérieure à 5% en 2014 et à 6% en 2009.

Quelles alternatives ?

Pour bénéficier de performances supérieures à celles des SCPI, les investisseurs avertis disposent d’alternatives. En restant dans le domaine de l’immobilier, Mata Capital cite deux solutions intéressantes : les Organismes de placement collectif en immobilier professionnels (OPCI professionnels) et les Fonds professionnel de capital investissement (FPCI), qui peuvent offrir tous deux une espérance de rendement significativement supérieure à celle des SCPI.

OPCI professionnels

Les OPCI professionnels sont les produits qui se rapprochent le plus des SCPI : ces fonds permettent eux aussi de détenir des biens immobiliers pour en percevoir les loyers, mais ils disposent d’une plus grande latitude pour avoir recours à des acquisitions par endettement, augmentant ainsi leur espérance de retour sur investissement qui peut dépasser les 6% par an. Les OPCI professionnels peuvent également mettre en œuvre des stratégies d’investissement contra-cycliques telles que l’investissement dans les murs commerciaux ou l’hôtellerie. Contrairement aux SCPI, ces véhicules ne peuvent convenir qu’à une clientèle d’investisseurs capables d’apprécier ces stratégies d’investissement plus sophistiquées.

FPCI

Les FPCI sont quant à eux des véhicules de placement permettant notamment de financer la réhabilitation de bâtiments obsolètes nécessitant d’être rénovés avant d’être remis sur le marché. Ces fonds peuvent avoir recours à un endettement de plus de 50% sur leurs acquisitions immobilières. Ils ont également la capacité d’investir dans des fonds de commerce, notamment dans le domaine de l’exploitation hôtelière ou des résidences gérées. Pour les investisseurs, l’espérance de rendement de ces produits est généralement supérieure à 10% par an en contrepartie d’un horizon d’investissement minimal d’au moins 5 ans. Les FPCI s’adressent à des investisseurs avertis du fait qu’ils supportent plusieurs risques, le principal d’entre eux étant le délai de revente des biens immobiliers une fois réhabilités.

Pas pour toutes les bourses

Dans tous les cas, les OPCI professionnels et les FPCI ne s’adressent pas à tous les investisseurs car leur ticket d’entrée est très élevé, souvent de 100.000 euros. Ce type de placement s’adresse principalement aux investisseurs professionnels ou assimilés professionnels. Comme les SCPI, ces placements sont soumis à l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).

« MCF Quality Street », l'OPPCI de Mata Capital

Dans la catégorie OPCI, il existe aussi l'Organisme de Placement Professionnel Collectif Immobilier (OPPCI) qui se distingue par son côté « haut de gamme ». Mata Capital avait par exemple lancé en novembre 2018 l'OPPCI « Quality Street » composé d’actifs parisiens de qualité. Le portefeuille de ce fonds comprend une majorité de commerces en pied d'immeuble dont les loyers seront revalorisés à moyen terme et des bureaux, hôtels, logements et entrepôts destinés à la logistique du dernier kilomètre à valoriser à court terme.

A condition de disposer d'un horizon de placement de 5 à 8 ans, Mata Capital estime qu’un investisseur avisé a tout intérêt à détenir dans son patrimoine des parts d'OPPCI, un produit complémentaire ou alternatif à la SCPI. Cet investissement qui sort des sentiers battus permet d'accéder à une distribution élevée (supérieure à 4%/an) et à une plus-value potentielle appréciable (TRI supérieur à 7%).

Commentaires (1)
  • anga4151
    anga4151posté le 20.02.2019 à 04:41

    Dans le dernier paragraphe .Si vous parler de TRI cela suppose que les cash-flow/loyers ont ete reinvestis pour le calcul du TRI , il n'y aurait pas distribution de 4% , ET plus plus-value , que vous assimillez au TRI.
    Il peut y avoir distribution et plus-values bien sur mais la plus value ne peut etre assimilles au TRI.
    (d'ailleurs le TRI suppose que les cash-flow soient reinvesties au taux du TRI, ce qui n'est pas toujours le cas cas mais est inherent au mode de calcul du TRI.).
    Crdl.

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