La plateforme d’épargne en ligne parle d’un taux de récupération des loyers revenu à la normale et observe « une reprise bien réelle » des acomptes sur dividendes.
La plateforme d’épargne en ligne Linxea vient de rehausser ses prévisions de rendement moyen du marché des SCPI qui devrait finalement dépasser les 4% en 2020 (à comparer à 4,4% en 2019). Linxea parle d’un taux de récupération des loyers revenu à la normale et observe « une reprise bien réelle », avec une progression de 12% des acomptes sur dividendes du troisième trimestre par rapport au second trimestre (sources ASPIM et IEIF) même s’ils restent en baisse de 8,5% en moyenne par rapport à la même période l’an dernier.
Le rendement des actifs de bureau faiblement impacté
La plupart des sociétés de gestion ayant déjà communiqué leurs rendements prévisionnels de 2020, Linxea a calculé un taux de rendement sur valeur de marché (TDVM) prévisionnel en partant de l’hypothèse que le loyer du dernier trimestre serait identique à celui du second trimestre. Sans surprise l’hôtellerie est le secteur le plus touché avec une baisse moyenne de 50% du rendement espéré cette année tandis que celui du commerce reculerait d’environ 15%. Le TDVM previsionnel des actifs de bureau et des actifs diversifiés se tasserait d’environ 7% alors que ceux de la logistique et la santé resteraient les mêmes.
Le matelas de sécurité du report à nouveau
Linxea rappelle qu’en cas de besoin, les SCPI peuvent puiser dans leurs réserves (ce que l’on appelle le Report à Nouveau) pour améliorer les rendements. Sur les 62 SCPI auditées, il en ressort un Report à Nouveau en moyenne équivalent à 84 jours, soit quasiment un trimestre. Les actifs de bureau bénéficient du Report à Nouveau le plus important avec 110 jours en moyenne. « Des chiffres plutôt rassurants, mais à prendre avec des pincettes : ce ne sont pas les SCPI qui ont le plus de réserves qui ont nécessairement les meilleurs rendements », prévient Pierre Garin, directeur du pôle immobilier de Linxea.
Et le prix des parts ?
A côté des dividendes distribués aux porteurs de parts sur la base des loyers encaissés, la performance des SCPI de rendement dépend aussi de la valeur des actifs. De ce côté-là, Linxea estime qu’il ne devrait pas y avoir de baisse généralisée du prix des parts même s’il faudra attendre les valeurs d’expertise définitives. La plateforme d’épargne en ligne cite les premiers retours rassurants des sociétés de gestion avec les exemples de Sofidy ou Primonial ayant déjà annoncé que le prix des parts de leurs SCPI ne baisserait pas en 2021.
Valeur de reconstitution
Linxea souligne aussi que les SCPI bénéficient d’une certaine marge de manœuvre dans la fixation du prix des parts puisque celui-ci peut s’établir librement dans une fourchette de plus ou moins 10% par rapport à la valeur de reconstitution reposant sur les dernières expertises du parc immobilier. « Le prix de souscription est aujourd’hui bien souvent inférieur à la valeur de reconstitution pour la plupart des SCPI (environ 5% d’écart en moyenne), ce qui signifie que même en cas de baisse des valeurs d’expertise, celle-ci ne sera pas nécessairement répercutée sur le prix de part », explique Linxea.
