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Les porteurs de parts de SCPI investies dans des immeubles localisés en Europe bénéficient d'une fiscalité allégée.
Les gestionnaires de SCPI se tournent de plus en plus vers l’étranger pour acquérir de nouveaux actifs. Leur terrain de chasse se déplace souvent vers l’Europe de l’Ouest et le marché allemand des bureaux en particulier, devant le Royaume-Uni et l’Espagne. L’Italie et le Portugal commencent aussi à être ciblés. Ce mouvement s’explique principalement par le fait que les opportunités d’achat de bâtiments de qualité affichant des loyers en ligne avec les rendements promis par les SCPI se raréfient dans les métropoles françaises. D’autant que la collecte parfois importante alimentée par les épargnants place forcément les gérants en compétition pour trouver de nouveaux actifs.
L’étranger fait jeu égal avec la région parisienne
Les derniers chiffres de l'Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) montrent d’ailleurs que l’étranger fait jeu égal avec la région parisienne dans la localisation des 3,1 milliards d’euros acquisitions réalisées au premier semestre 2021. Hors de France, l’Allemagne reste la première destination d’investissement avec 15% des montants investis, devant le Royaume-Uni (9%), l’Espagne (4%) et l’Irlande (3%). Globalement, les bureaux représentent toujours la majorité des acquisitions en valeur (63%), suivis par la santé et l’éducation (16%), les commerces (9%), l’hôtellerie et les loisirs (4%), la logistique et les locaux d’activité (3%), les locaux mixtes (3%) et enfin le résidentiel (2% en incluant les résidences gérées).
Sofidy Europe Invest
La société de gestion Sofidy vient justement de lancer une SCPI diversifiée presque exclusivement européenne, Sofidy Europe Invest, destinée aux épargnants souhaitant diversifier leur patrimoine immobilier sur des actifs européens « prudemment sélectionnés ». Sofidy connaît bien cette zone pour y avoir investi depuis une dizaine d’années. Les gérants promettent une forte diversification sectorielle sur plusieurs segments de l’immobilier tertiaire (bureaux, murs de commerces, logistique et même hôtellerie) et des investissements dans plusieurs pays européens, de l’Europe du Nord à l’Europe du Sud, pour mutualiser davantage les risques. Les investissements réalisés en France ne pourront pas représenter plus de 20% du total des actifs immobiliers de cette SCPI. Tout cela bien sûr en ciblant les meilleurs emplacements de grandes métropoles dynamiques avec un positionnement de développement durable car cette SCPI vise la labellisation ISR.
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Sofidy souligne que les pays européens connaissent des rythmes de croissance économique différents, et même parfois décorrélés avec notamment des différences dans le rythme de la reprise économique post-crise de la COVID-19. Les cycles des marchés immobiliers peuvent donc être différents d’un pays à l’autre et ainsi complémentaires dans un objectif d’optimisation du couple rendement risque d’un portefeuille d’actifs immobiliers. Chaque crise apporte d’ailleurs ses opportunités d’acquérir certains actifs avec des décotes.
Une fiscalité moins lourde
L’occasion aussi de rappeler que les épargnants bénéficient avec les SCPI européennes d’une fiscalité allégée. En effet, Sofidy rappelle que le patrimoine européen d’une SCPI française est soumis à la fiscalité non pas du lieu de résidence de l’épargnant mais à celle, souvent plus faible qu’en France, du pays dans lequel se situent les immeubles (l’Allemagne en particulier bénéficie d’un taux d’imposition très attractif par rapport à la France). Pour éviter une double imposition, des conventions fiscales ont été conclues entre les États. Les investisseurs français profitent ainsi de mécanismes pour éviter l'imposition en France des revenus fonciers de source étrangère (selon les pays, soit en crédit d’impôt, soit à taux effectif).
La différence est d’autant plus notable que la fiscalité française des revenus fonciers (qui s’applique aussi aux dividendes des SCPI) est particulièrement lourde avec une imposition au barème de l’impôt sur le revenu + les prélèvements sociaux à 17,2%. Dans la tranche à 30%, les revenus des SCPI (après imputation de certains frais ou des éventuels intérêts d’emprunt) sont par exemple imposés à 47,2%.
