Comme l’a récemment rappelé la Cour de cassation, une vente n'a pas de raisons d'être annulée même si le vendeur décède rapidement d’une maladie.
La vente en viager est fondée sur un aléa et dépend d'un facteur incertain, la durée de vie du vendeur. Le décès futur du vendeur doit rester imprévisible. Pour encadrer ces règles, le code civil prévoit que tout contrat de rente viagère, créé sur la tête d'une personne atteinte de la maladie dont elle est décédée dans les vingt jours suivant la signature du contrat, ne produit aucun effet.
Mais comme l’a récemment rappelé la Cour de cassation, si le vendeur n’était pas indéniablement condamné par une maladie et que l'acquéreur n'est pas compétent pour juger que son état de santé compromettait son espérance de vie de manière irrémédiable au jour de la vente viagère, la vente n'a pas de raisons d'être annulée même si le vendeur décède rapidement d’une maladie.
Décès précoce
Un jugement a en effet rejeté en janvier 2023 les poursuites d’héritiers demandant la nullité d’une vente pour défaut d’aléa. L’affaire concernait une personne de 78 ans ayant vendu en viager sa maison d’une valeur vénale de 270.600 € à un proche avec un bouquet de 50.000 €. Cette vendeuse souffrait de diabète, d’hypertension artérielle et d’insuffisance rénale chronique devenue terminale qui justifiait une dialyse à domicile.
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Trois mois plus tard, elle décède d’une chute. Ses héritiers poursuivent alors l’acheteur en nullité de la vente, estimant que la vente est dépourvue d’aléa car ce proche semblait certain de faire une excellente affaire en ne versant que 50.000 € de bouquet alors qu’il aurait fallu 13 ans pour que le prix versé sous forme de rente (1.330 € par mois) corresponde à la valeur totale du prix du bien.
Aléa confirmé
La Cour d’appel d’Orléans a cependant constaté l’existence d’un aléa car, outre le fait qu’il n’avait pas de connaissances médicales, l’acheteur ne pouvait pas savoir au jour de la vente l’imminence du décès de la vendeuse, décès par ailleurs sans aucun lien direct avec sa maladie.
La Cour d’appel a notamment considéré qu’aucun élément ne démontrait que ce décès était inéluctable à brève échéance au jour de la vente en raison de l'insuffisance rénale au stade terminal dont elle était atteinte, état qui n'équivalait pas à une fin de vie en raison des techniques médicales supplétives dont elle bénéficiait à domicile. La Cour de cassation a ensuite confirmé cette décision suite au pourvoi formé par les héritiers...
