Les plateformes peuvent désormais lever jusqu’à 2,5 millions d’euros par opération et vont disposer d’une nouvelle palette d’instruments financiers comme les actions à dividende prioritaire…
Comme prévu, le décret autorisant les plateformes de crowdfunding immobilier à collecter des montants supérieurs à 1 million d’euros vient d’être publié. La collecte peu dorénavant aller jusqu’à 2,5 millions d’euros, ce qui devrait permettre à de nouveaux acteurs de taille supérieure à s’intéresser à ce mode de financement très en vogue. A ce jour, ce sont en effet essentiellement des petits promoteurs régionaux qui font appel au crowdfunding immobilier pour refinancer leurs fonds propres et conduire plusieurs programmes en parallèle.
Une demande non satisfaite
Or d’après Cyril Benchimol, co-fondateur de la plateforme Immovesting.com, de plus gros promoteurs s’intéressent aussi au crowdfunding mais pour des montants supérieurs à 1 million qui n’étaient pas autorisés jusqu’à présent. Immovesting est ainsi déjà en contact avec des promoteurs de ce type pour des programmes de taille supérieure dans des grandes villes. Qui dit montant levé en hausse suppose aussi une autre dimension de risque puisque rembourser 2 millions n’est pas la même chose que rembourser 400 à 500 000 €, les montants les plus communs observés aujourd’hui sur les différentes plateformes. Pour autant, ces promoteurs ont généralement les reins plus solides et sont mieux structurés.
Des évolutions réglementaires
L'engouement des particuliers pour ce nouveau support d’épargne très rémunérateur qu’est le crowdfunding avait d’ailleurs poussé le gouvernement et les autorités de régulation (AMF) à se pencher plus en détails sur les montages financiers proposés par les différentes plateformes. Si les obligations remboursables sont les plus répandues, il existe aussi un autre support, des actions émises spécifiquement par une holding portant le programme immobilier, avec l’avantage ici de permettre aux investisseurs un cadre fiscal plus avantageux (imputation des moins-values, PEA-PME). Nouveau, les plateformes peuvent désormais proposer des obligations convertibles ou des actions de préférence qui permettent notamment de prévoir un dividende prioritaire. En enrichissant la palette d’instruments financiers disponibles, le cadre réglementaire ouvre aussi la voie à de nouveaux segments immobiliers comme les bureaux, les opérations de marchand de biens, voire à l’avenir l’hôtellerie ou le financement d’équipements publics. De quoi démocratiser davantage le crowdfunding immobilier au service de l’économie réelle.
Diversifier ses investissements
«Diversifier ses investissements dans d’autres segments que la promotion résidentielle permet aussi à un épargnant de limiter son risque», rappelle Cyril Benchimol. Parmi ces opérations d’un nouveau genre, Immovesting a par exemple récemment collecté 460 000 € pour le rachat d’un immeuble de bureaux à Lyon avec l’objectif de le revendre avec une belle plus-value d’ici quelques années après travaux et optimisation de la situation locative du bâtiment. Pour l’épargnant, le scénario de base prévoit un rendement annuel de 5% et le scénario favorable 8%.
Pourquoi pas d'avantage fiscal ?
Pour revenir aux aspects réglementaires, on pourra quand même toujours regretter qu’aucun avantage fiscal ne soit associé au crowdfunding immobilier puisque cette épargne non exempte de risques participe directement à l'objectif de construire davantage de logements avec des bénéfices évidents sur l'emploi (1 logement = 2 emplois). On rappellera au passage que pour un épargnant imposé dans la tranche à 14%, une obligation à 10% ne lui rapportera qu'une rentabilité nette de 7,27% après paiement de l'impôt et des prélèvements sociaux (15,5%). Dans la tranche d'imposition à 30%, le rendement net tombe à 5,92%...
