L’ASPIM propose de lancer des OPCI sur le logement abordable

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Une solution supplémentaire pour mobiliser la cagnotte Covid ?

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L'Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) a dévoilé une série de propositions sur l’investissement immobilier collectif de demain, destinées à inspirer les candidats à l’élection présidentielle. Davantage connue pour ses missions relatives à l’immobilier tertiaire via les SCPI, l’ASPIM s’est penchée en détail sur les enjeux de l’offre de logements. Préoccupation majeure du quotidien des Français depuis la crise sanitaire, le logement peine d’ailleurs à trouver sa place dans la campagne électorale. Cela tombe bien car l’ASPIM a constitué un groupe de travail composé d’experts pour réfléchir à une meilleure utilisation de l’épargne des Français au service de l’augmentation de l’offre de logements dans les zones tendues.

Mobiliser la cagnotte Covid

Selon les derniers chiffres de la Banque de France, cette épargne accumulée pendant la crise devrait atteindre 180 milliards d’euros fin 2021. Les sociétés de gestion de portefeuilles immobiliers de l’ASPIM sont convaincues de pouvoir apporter une partie de la solution en développant une offre locative abordable dans les zones tendues (métropoles, villes moyennes dynamiques et territoires touristiques) car l’accession risque de devenir inaccessible à une partie croissante de la population avec la remontée des taux d’emprunt qui paraît inéluctable à l’avenir et surtout l’augmentation des prix des logements neufs guidée par les nouvelles normes environnementales (la RE2020 va bientôt se faire sentir). L’ASPIM cite notamment une étude montrant que le prix moyen d’un appartement de 80m² est passé de 300.000 à 400.000 € sur la période 2014-2021 dans les 17 principales métropoles françaises.

Assurance vie en unités de compte

L’ASPIM voit loin et propose de viser un objectif de 500.000 logements à loyers abordables à horizon 2040 grâce au retour des institutionnels dans le résidentiel. Concrètement, des fonds « résidentiel abordable » investis dans des programmes neufs de logements intermédiaire avec une décote de loyer seraient ouverts au grand public et apporteraient jusqu’à la moitié de cet objectif avec une hypothèse de collecte d’environ 1 milliard d’euros par an. Sous forme d’OPCI, un support permettant d’être aisément proposé au sein de contrats d’assurance vie en unités de compte, ces fonds pourraient aussi mener des opérations de réhabilitation dans le parc ancien. Le soutien de l’Etat est bien sûr indispensable pour afficher des rendements susceptibles d’attirer de l’épargne vers ces fonds dédiés au logement abordable.

Quelle performance espérer ?

Le principal avantage demandé consiste à appliquer un régime de TVA récupérable sur les achats de biens neufs comme sur toutes les dépenses de travaux et de gestion liés aux actifs résidentiels comme c’est le cas pour les actifs tertiaires et commerciaux. Une TVA réduite à 5,5% serait par ailleurs appliquée sur les loyers ainsi que divers avantages fiscaux pour l’épargnant comme une assiette réduite pour l’IFI ou un système d’amortissement pour les parts qui distribuent des dividendes et qui capitalisent. Les experts estiment que ces avantages permettraient de booster le rendement net de ces fonds entre 2% et 2,5%, soit un 1 point de mieux que sans ces avantages (1,5% à 2%). Un rendement net qui ne serait finalement pas très éloigné de celui des SCPI qui servent actuellement plus de 4% brut mais beaucoup moins après imposition des dividendes au barème de l’impôt sur le revenu. Ces OPCI auraient d’ailleurs l’avantage de disposer d’un profil de risque très sécurisé.

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