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La société de gestion Primonial REIM France signe la transaction la plus importante du marché de l'immobilier de santé en Europe cette année.
S’il fallait apporter la preuve de l’engouement actuel des investisseurs pour les actifs de santé, en voici une illustration tangible : la société de gestion Primonial REIM France vient d’annoncer l’acquisition de pas moins de 33 établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (Ehpad) pour le compte de sa SCPI spécialisée Primovie.
Le portefeuille acquis représente près de 113.00 m2 de surface au total, pour une capacité d’accueil de plus de 2.400 lits et plus de 130 appartements de résidence services, répartis en Ile-de-France (3), Auvergne-Rhône-Alpes (7), Provence-Alpes-Côte-d’Azur (8), Bourgogne-Franche-Comté (9), Alsace Lorraine (3) et Occitanie (3).
Partenariat avec le groupe Colisée
Entièrement loués dans le cadre de baux fermes de longue durée au groupe Colisée, l’une des références européennes du secteur – ces biens feront l’objet d’opérations « d’extensions à court et moyen terme afin d’accroître la capacité d’accueil des établissements ».
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Le montant de l’opération n’est pas communiqué par Primonial REIM, mais attendrait plusieurs centaines de millions d'euros. Elle marque en tout cas « la transaction la plus important du marché en immobilier de santé en Europe cette année », indique le président de Primonial REIM France, Grégory Frapet.
« Elle illustre parfaitement notre stratégie de développement sur cette classe d’actifs qui consiste à développer des partenariats stratégiques avec des opérateurs nationaux ou internationaux pour les accompagner dans leurs besoins immobiliers, tout en générant pour nos clients investisseurs de la récurrence de revenus locatifs potentiels sur le long terme », explique-t-il.
Primovie, qui compte parmi l’un des rares fonds immobiliers français spécialisés sur ce segment, vient ainsi compléter un portefeuille de 233 immeubles pour une capitalisation de 4 Md€ au 30 septembre, et renforcer davantage son exposition à cette classe d’actifs, la SCPI comptant aussi dans son patrimoine une part de bureaux (23,6%) et une part d’actifs dans l’éducation et la petite enfance (6,6%, données à fin 09/21).
Le fonds, qui avait réalisé 152,9 M€ d’investissements cumulés sur les trois premiers trimestres, avait indiqué à ses associés dans son dernier bulletin trimestriel « que des investissements significatifs dans des établissements de santé seront finalisés lors du prochain trimestre ».
Un retour aux rendements d'avant-crise ?
Contrairement aux commerces ou à certains actifs de bureaux, l’immobilier de santé a traversé la crise sanitaire avec résilience.
En 2020, Primovie est parvenue à enregistrer un rendement de 4,5%, au-dessus de la moyenne du marché (4,18%), avec une distribution stable de dividende à 9,13€ par part.
Quant aux prévisions 2021, elles s'annoncent positives pour les SCPI. Tous secteurs confondus, les analystes anticipent un retour de leur performance à leur niveau de pré-crise, à 4,4% en moyenne.
« L’immobilier de santé en France est un marché aux fondamentaux solides et aux perspectives de croissance fortes, considère l’équipe Recherche & Stratégie de Primonial. Porté par des tendances démographiques de long terme (vieillissement de la population, allongement de la durée de vie...), les besoins d’une offre de soins et de santé vont continuer à croitre significativement dans les prochaines décennies, nécessitant le développement par les acteurs privés de structures d’accueil adaptées, modernes et performantes pour les patients et leur famille. »
Diversification
Si les bureaux restent toujours la classe d’actifs la plus recherchée des investisseurs, les risques liés à la pandémie et l’explosion du télétravail ont rendu le secteur plus exigeant. Priorité est donnée à la recherche de biens "prime", très qualitatifs mais aussi plus rares, et à une plus forte diversification, qui profite au segment de la santé.
Fait notoire, les actifs de santé et d’éducation ont représenté 25% des encours des SCPI au 3e trimestre, passés pour la première fois devant les SCPI aux portefeuille diversifiés (18%). Au 4e trimestre, la méga-transaction de Primonial devrait exceptionnellement rapprocher leur collecte de celle des actifs de bureaux (44% au T3).
