Foncières cotées : un rebond à jouer en étant très sélectif

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La baisse d'activité des centres commerciaux depuis la crise sanitaire a fragilisé les foncières de commerces...

Gecina / Thierry Lewenberg-Sturm

S’il y a un secteur immobilier qui a fortement souffert de la crise sanitaire en terme de valorisation, c’est celui des foncières cotées. Plus précisément le compartiment des foncières commerciales, touchées de plein fouet par la fermeture des centres commerciaux et le report de la consommation vers le commerce en ligne ou les boutiques de proximité.

Un événement a également fragilisé le secteur lorsque la foncière britannique INTU, à la tête de plusieurs centres commerciaux de référence au Royaume-Uni, a été placée fin juin sous administration judiciaire après s’être déclarée incapable d’honorer les remboursements de sa dette.

Attention aux centres commerciaux

Laurent Saint-Aubin, gérant d’un fonds investi dans des foncières cotées européennes pour le gestionnaires d’actifs Sodify, parle d’une mécanique implacable : « alors que la part de marché du commerce électronique était Outre-Manche en mai de 32,8 % (+14 points en trois mois) , les enseignes physiques sont de plus en plus nombreuses à déposer leur bilan ou à décider volontairement de fermer tout ou partie de leurs points de vente physiques tout en tentant de renégocier leurs loyers et/ ou de passer en loyers variables purs. Cela conduit à un niveau de collecte des loyers très bas (36 % en début de semaine pour le troisième trimestre au Royaume-Uni), nourrit une hausse des spreads de crédit et acte une prochaine baisse significative des valeurs des centres commerciaux ».

Taux négatifs et prime de risque

Pour autant, le spécialiste souligne que la persistance de taux d’intérêt sans risque durablement négatifs entraîne une prime de risque historiquement élevée sur la valorisation de marché des actifs immobiliers des foncières cotées. Laurent Saint-Aubin estime que la promesse de l’immobilier (des loyers réguliers, stables sur longue période et indexés sur l’inflation) continue d’être tenue par de larges pans de l’industrie comme les bureaux Prime, les logements ou les entrepôts logistiques. Selon lui, cela devrait participer à une réappréciation des segments de croissance de l’immobilier en bourse.

Sodify Sélection 1

Son fonds Sodify Sélection 1 est par exemple investi dans le groupe allemand Vonovia, spécialisé dans l’immobilier résidentiel ou dans la foncière française Gecina qui détient notamment l’immeuble du magasin Louis Vuitton sur les Champs-Elysées. A fin juin, sa performance était de -8,2 % depuis le début de l’année après une appréciation de 23% en 2019 et de 50% depuis la création il y a un peu moins de 6 ans.

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