Crowdfunding immobilier : les remboursements se confirment mais les retards s'accumulent

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D’après le baromètre HelloCrowdfunding / Fundimmo, près de 1 projet sur 6 connaîtrait actuellement du retard…

Fundimmo

Le crowdfunding immobilier poursuit son essor en France. Après 101 millions d’euros de financements en 2017 (+84%), ce sont 185 millions d’euros qui ont été collectés en 2018 (+83%) au travers de 343 projets, d’après le baromètre réalisé par le site HelloCrowdfunding et Fundimmo auprès de 32 plateformes immatriculées auprès de l’AMF ou de l’ACPR. Parmi toutes ces plateformes, 5 accaparent plus des deux tiers de la collecte et les 10 premières en représentent 85%.

Forte hausse des remboursements

Ce baromètre 2018 montre aussi des remboursements en forte hausse : 55 millions d’euros contre 29 millions en 2017. Le rendement annuel moyen des projets reste très attractif : il se situait à 9% l’an dernier malgré une baisse par rapport à 9,9% en 2017. Cette différence de rendement s’explique principalement par une augmentation des montants levés (environ 540.000 euros en moyenne) auprès de promoteurs de taille plus importante avec des projets moins risqués (intégrant souvent davantage de logements sociaux vendus en bloc) donc un peu moins rémunérés.

Jérémie Benmoussa, Directeur général de la plateforme Fundimmo, confirme observer une démocratisation du crowdfunding immobilier : « Les investisseurs, plus nombreux, placent leur épargne dans différents projets et sur différentes plateformes »

Les retards augmentent aussi

La durée moyenne du placement est désormais proche de 2 ans alors qu’elle n’était que de 18 mois en 2017. Une bonne chose puisque cette durée est désormais en phase avec le temps nécessaire à la réalisation d’un programme immobilier, ce qui devrait entraîner moins de retards dans les remboursements. L’année 2018 a en effet été vu émerger beaucoup de retards dans les remboursements, souvent mineurs et conformes au délai de prorogation réglementaire de 6 mois, mais aussi parfois plus inquiétants et susceptibles de déboucher l’an prochain sur des défauts de remboursement.

22 millions d’euros en attente

77 millions d’euros auraient en effet dus être remboursés en 2018 par rapport à 55 millions d’euros réalisés. Sur ces 22 millions d’euros de différence, un projet en retard de remboursement au 31 décembre 2018 présente un retard moyen de 6 mois. Le taux de retard, analysé pour la première fois par le baromètre HelloCrowdfunding / Fundimmo, est ainsi de près de 8% (sur les projets non remboursés à fin 2018), à la fois pour les retards de moins de 6 mois et pour ceux supérieurs à 6 mois. Au total, près de 1 projet sur 6 connaîtrait actuellement du retard (16% de taux de retard).

Quel taux de défaut ?

C’est bien sûr ce taux de 8% pour des retards supérieurs à 6 mois qui est le plus inquiétant et qui fait dire à Jérémie Benmoussa qu’il faut s’attendre à un taux de défaut en hausse en 2019. Un taux de défaut jusqu’à ce jour peu significatif (0,67%) puisque cantonné à la mise en redressement judiciaire du promoteur Terlat qui avait collecté des fonds pour plusieurs programmes sur deux plateformes. Sur un total de 830 projets réalisés depuis 2012 et près de 390 millions d’euros levés, Terlat est pour l’instant le seul cas public de défaut de remboursement ayant entraîné une perte totale de l’investissement. Mais il paraît inévitable que le défaut d’autres promoteurs se confirmera prochainement.

a savoir

La plateforme Anaxago, lancée depuis plusieurs années dans une course à la taille, cumule à elle seule au moins 13 projets en retard significatif avec des procédures judiciaires parfois initiées pour tenter de recouvrer les montants prêtés. 5 retards significatifs sont recensés sur la plateforme Wiseed.

Bientôt une meilleure transparence

Au sein de l’association Financement Participatif France, les plateformes de crowdfunding immobilier se sont entendues pour afficher désormais un taux de défaut qui correspondrait à la proportion des projets ayant déjà épuisé leur délai de prorogation de remboursement. Stéphane Bombon, président de Fundimmo, admet que cet effort de transparence n’est pas encore partagé par toutes les plateformes mais estime que les taux de défauts devraient être affichés d’ici la mi-2019.

a savoir

Depuis le 1er janvier 2018, les revenus issus du crowdfunding immobilier, lorsqu’il s’agit d’obligations (le support presque exclusivement utilisé aujourd’hui), bénéficient de la flat tax. Ils sont taxés à un taux unique de 30%, ce qui permet une meilleure rentabilité à ceux qui sont imposés dans les tranches les plus hautes (à partir de 30%). Un taux brut de 10% donnera donc une rentabilité nette de 7%

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