Crowdfunding immobilier : l’accès au PEA-PME devrait véritablement devenir intéressant !

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A partir du 1er juillet 2020, les frais relatifs aux titres non cotés logés dans un PEA-PME vont être plafonnés. De quoi mettre fin aux tarifs exorbitants aujourd'hui facturés par les banques...

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La Loi Pacte avait ouvert l’accès du PEA-PME aux titres et obligations proposés par les plateformes de financement participatif (crowdfunding). Depuis le 1er janvier 2018, les revenus issus du crowdfunding immobilier, lorsqu’il s’agit d’obligations (le support presque exclusivement utilisé aujourd’hui), sont imposés au prélèvement forfaitaire unique de 30% (flat tax). L’avantage de loger ses obligations de crowdfunding immobilier dans un PEA-PME est de limiter l’imposition aux seuls prélèvements sociaux (17,2%) après 5 années de détention du plan.

Frais exorbitants

Mais problème : le gain fiscal est aujourd’hui gommé voire annihilé par les frais exorbitants facturés par les banques sur la détention des titres non cotés sur un PEA-PME. Même les banques en ligne pratiquent des frais d’inscription en compte de titres non cotés de plusieurs centaines d’euros… Rapportés à une ligne de 2.000 ou 3.000 € qui sert un taux de rémunération de 10% (200 à 300 € plus-value brute), ces frais peuvent facilement annuler les gains. Autant dire que le PME-PEA pour un investissement en crowdfunding immobilier n’a aujourd’hui aucun intérêt pour le commun des petits investisseurs.

Du nouveau à partir de juillet

Cela va bientôt changer grâce à un décret qui va encadrer les frais relatifs aux titres non cotés logés dans un PEA-PME. A partir du 1er juillet 2020, les frais par ligne non cotée ne pourront pas excéder 0,4% de la ligne +25€. Pour une ligne de 3.000 €, on arriverait à 37 € de frais. Des limites ont aussi été fixées pour les frais de transfert de compte ou les droits de garde. Le cadre fiscal pourrait ainsi devenir encore plus attractif pour le crowdfunding immobilier, un placement qui ne cesse de se démocratiser en attirant les épargnants pour ses rendements élevés (autour de 9% en moyenne) face à un risque maîtrisé.

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