Crowdfunding immobilier : forte hausse des remboursements mais toujours des retards inquiétants

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Le rendement annuel moyen des projets reste très attractif à 9,2% au premier semestre 2019 (9% en 2018).

Creative Commons / Ken Teegardin

Le crowdfunding immobilier poursuit son essor en France. Après 185 millions d’euros de financements en 2018 (+83%), ce sont déjà 129 millions d’euros qui ont été collectés sur la première moitié de l’année 2019 (+108%) au travers de 214 projets, d’après le baromètre réalisé par le site HelloCrowdfunding et Fundimmo auprès de 28 plateformes immatriculées auprès de l’AMF ou de l’ACPR. Parmi toutes ces plateformes, les deux premières (Wiseed et Anaxago) accaparent 40% de la collecte tandis que certaines sont très peu actives.

Forte hausse des remboursements

Ce baromètre semestriel montre aussi des remboursements en forte hausse : 42 millions d’euros contre 19 millions au premier semestre 2018. Le rendement annuel moyen des projets reste très attractif à 9,2% (9% en 2018).

Un montant moyen par collecte en hausse

La durée moyenne du placement diminue un peu en repassant sous les 2 ans et le montant moyen par collecte continue à augmenter à environ 600.000 €. Ce montant est appelé à poursuivre son augmentation avec l’apparition de promoteurs de taille significative, d'autant que la loi PACTE a relevé le plafond de collecte à 8 millions d'euros contre 2,5 millions actuellement.

Attention aux retards

HelloCrowdfunding et Fundimmo calculent un taux de retard de 7% sachant qu'un projet est considéré comme étant en retard lorsque l'échéance maximale de remboursement prévue contractuellement est dépassée. Ce taux ne prend donc pas en compte les retards mineurs qui sont fréquents et conformes au délai de prorogation réglementaire de 6 mois. En comparaison, ce taux de retard était de 8% sur les projets non remboursés à fin 2018.

Des indicateurs inquiétants

Le taux de défaut est stable et plutôt faible à 0,50% (puisque cantonné à la mise en redressement judiciaire du promoteur Terlat qui avait collecté des fonds pour plusieurs programmes sur deux plateformes) mais ce baromètre rappelle que les plateformes communiquent évidemment peu sur ce sujet. Sur les 32 projets recensés comme en retard significatif (ce qui représente un montant global de près de 17 millions d’euros), la plateforme Anaxago en cumule à elle seule au moins 17 avec des procédures judiciaires parfois initiées pour tenter de recouvrer les montants prêtés. 8 retards significatifs sont recensés sur la plateforme Wiseed. Difficile donc d’imaginer que le taux de défaut ne finira pas par augmenter.

A quand une meilleure transparence ?

Au sein de l’association Financement Participatif France, les plateformes de crowdfunding immobilier s’étaient entendues pour afficher un taux de défaut potentiel qui correspondrait à la proportion des projets ayant déjà épuisé leur délai de prorogation de remboursement. Cet effort de transparence n’est pourtant pas encore partagé puisque seules les plateformes qui se prévalent d’aucun retard en font un argument marketing. Les autres gardent pour l’instant le silence…

a savoir

Depuis le 1er janvier 2018, les revenus issus du crowdfunding immobilier, lorsqu’il s’agit d’obligations (le support presque exclusivement utilisé aujourd’hui), bénéficient de la flat tax. Ils sont taxés à un taux unique de 30%, ce qui permet une meilleure rentabilité à ceux qui sont imposés dans les tranches les plus hautes (à partir de 30%). Un taux brut de 10% donnera donc une rentabilité nette de 7%

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