Faut-il rembourser un crédit par anticipation lors d’une grosse rentrée d’argent ?

Lors d’une grosse rentrée d’argent (notamment suite à un héritage), une question peut se poser : dois-je solder mon financement immobilier ? Les taux bas ont rendu la réponse moins évidente qu’auparavant.

Prenons l’exemple de Mr Durand, qui a un financement à 1,5%. Il lui reste 10 ans de crédit et 100.000 euros à rembourser lorsqu’il reçoit 100.000 euros par héritage.

En soldant son prêt, Mr Durand s’enlèvera une charge mais se privera par ailleurs d’un capital pouvant être placé (en vue de couvrir les mensualités).

En conservant le financement, il pourra placer son capital et puiser dedans pour payer ses échéances.

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Comparer les taux

De manière intuitive, et quel que soit le nombre d'échéances restantes, il suffit donc de comparer le coût de l’emprunt au taux auquel peut être placé le capital. Si les fonds sont placés à 1,5%, le capital permettra de payer le crédit au fil de l’eau et au bout de 10 ans, Mr Durand n’aura plus rien à payer et plus de capital disponible. Il aura réalisé une opération blanche.

Si le taux du placement est supérieur, il gagnera à conserver son prêt. Avec un placement à 2%, il aura par exemple un capital résiduel de 3.167 euros.

Il convient toutefois d’aller un peu plus loin dans l’analyse pour comparer ce qui est comparable.

Le coût du crédit

Le premier élément à vérifier est le coût réel du crédit, qui n’a rien à voir avec le taux nominal. Imaginons que le taux de Mr Durand soit hors assurance et qu’il paie par ailleurs 40 euros d’assurance par mois pour assurer son prêt. Le coût réel de son financement n’est pas de 1,5%... mais de 2,39%. Il lui faudra trouver un placement à plus de 2,39% pour être gagnant en conservant son prêt.

Il est donc important de regarder le poids réel du crédit, c’est-à-dire de se pencher sur le TEG.

Le rendement net du placement

En parallèle, le rendement du placement envisagé est aussi à étudier de près. Le premier critère concerne la pérennité du rendement. Autrement dit, le taux annoncé sera-t-il conservé jusqu’à la fin du prêt si le capital est placé ?

Il est également essentiel de raisonner en net. Beaucoup de particuliers oublient en effet la fiscalité des placements dans leur réflexion.

Supposons que Mr Durand ait trouvé un placement à 2,50%, l’incitant à conserver son prêt et à placer son capital. Si ce placement est soumis au PFU à 30%, Mr Durand n’obtiendra que 1,75% net et n’aura finalement aucun intérêt à conserver son prêt à 2,39%.

Le coût du remboursement anticipé

Un dernier facteur vient en revanche donner des arguments à la conservation du prêt : le coût du remboursement anticipé. Lors d’une telle opération, l’emprunteur paie des pénalités (6 mois d’intérêts avec un plafond de 3% du capital restant).

Si Mr Durand a emprunté à 1,5% tout compris, il devra payer 750 euros en cas de remboursement anticipé. Il restera donc gagnant en conservant son prêt tant que l’opération ne lui coûtera pas plus de 750 euros à la sortie. En réalité, il pourra donc se contenter de placer ses fonds à 1,38% net pour conserver son prêt. Dans ce cas, il devra sortir 733 euros de sa poche la dernière année pour payer son crédit, soit moins que les 750 euros dus en cas de remboursement anticipé.

Bilan

Un raisonnement rapide pourrait faire dire à Monsieur Durand : « j’ai emprunté à 1,5%, j’ai donc intérêt à conserver mon prêt si je trouve un placement à 1,5% au minimum ».

La réalité est bien différente. Si le coût réel du crédit assurance comprise est de 2,39%, il lui faudra placer ses fonds à 2,28% pour ne pas être perdant (coût du remboursement anticipé inclus). En supposant que le placement envisagé soit fiscalisé (au PFU à 30%), le rendement brut devra être de 3,26%. Bien supérieur au taux de 1,5% évoqué au départ.