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La plus-value est soumise à l'impôt (19%) et aux prélèvements sociaux (17,2%). Les vendeurs bénéficient d'abattements selon la durée de détention, qui aboutissement à une exonération d’impôt après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans.
La plus-value correspond au gain réalisé lors d'une vente. Elle correspond au prix de vente (net de frais) diminué du prix de revient. Les plus-values immobilières sont la plupart du temps imposables. Les cas d'exonération sont rares et concernent par exemple la vente de la résidence principale.
En cas de plus-value, le vendeur est taxé à deux niveaux. Il doit régler un impôt à 19% et les prélèvements sociaux à 17,2% (contre 15,5% jusqu'en 2017). Afin de favoriser les détentions longues, des abattements sont toutefois prévus selon la durée de détention. Depuis septembre 2013, un nouveau barème a été mis en place. Ce barème est d'autant plus complexe qu'il offre des abattements différents au titre de l'impôt et au titre des prélèvements.
Une exonération totale des plus-values au bout de 30 ans
Comme le montre le tableau suivant, un vendeur de bien immobilier bénéficie d’abattements s’il détient le bien depuis plus de 6 ans. Au bout de 10 ans, il a par exemple 30% d’abattement sur sa plus-value au titre de l’impôt et 8,25% du côté des prélèvements.
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Après 22 ans, aucun impôt n'est à régler sur la plus-value. En revanche, l’exonération sur les prélèvements n’intervient qu’après 30 ans.
Source : Budget 2014 | ||
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Abattement au titre de l'impôt | Abattement au titre des prélèvements | |
Après 6 ans | 6% | 1,65% |
Après 7 ans | 12% | 3,3% |
Après 8 ans | 18% | 4,95% |
Après 9 ans | 24% | 6,6% |
Après 10 ans | 30% | 8,25% |
Après 11 ans | 36% | 9,9% |
Après 12 ans | 42% | 11,55% |
Après 13 ans | 48% | 13,2% |
Après 14 ans | 54% | 14,85% |
Après 15 ans | 60% | 16,5% |
Après 16 ans | 66% | 18,15% |
Après 17 ans | 72% | 19,8% |
Après 18 ans | 78% | 21,45% |
Après 19 ans | 84% | 23,1% |
Après 20 ans | 90% | 24,75% |
Après 21 ans | 96% | 26,4% |
Après 22 ans | 100% | 28% |
Après 23 ans | 100% | 37% |
Après 24 ans | 100% | 46% |
Après 25 ans | 100% | 55% |
Après 26 ans | 100% | 64% |
Après 27 ans | 100% | 73% |
Après 28 ans | 100% | 82% |
Après 29 ans | 100% | 91% |
Après 30 ans | 100% | 100% |
Surtaxe sur les plus-values de plus de 50.000 euros
Depuis 2013, une strate supplémentaire d'imposition a été instaurée pour les grosses plus-values (hors terrains à bâtir). Au-delà de 50.000 euros de plus-value, le contribuable doit régler une taxe dont le taux varie de 2% à 6%, par pas de 1%. Il existe donc 5 tranches différentes avec un mécanisme de lissage pour éviter les effets de seuils. Comme le montre le tableau suivant, la surtaxe s'élève par exemple à 500 euros pour 50.001 euros de plus-value.
Il est à noter que la surtaxe s'applique sur la plus-value calculée après application des abattements octroyés au titre de l'impôt. Ainsi, une plus-value de 55.000 euros bénéficiant de 12% d'abattement (plus de 7 ans de détention) n'est pas concernée.
*PV = plus-value, données en euros | |
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Source : Loi de finances 2013 | |
Formule de calcul | |
De 50.001 à 60.000 | 2% PV - (60.000 - PV) x 1/20 |
De 60.001 à 100.000 | 2% PV |
De 100.001 à 110.000 | 3% PV - (110.000 - PV) x 1/10 |
De 110.001 à 150.000 | 3% PV* |
De 150.001 à 160.000 | 4% PV - (160.000 - PV) x 15/100 |
De 160.001 à 200.000 | 4% PV |
De 200.001 à 210.000 | 5% PV - (210.000 - PV) x 20/100 |
De 210.001 à 250.000 | 5% PV |
De 250.001 à 260.000 | 6% PV - (260.000 - PV) x 25/100 |
A partir de 260.001 | 6% PV |
Terrains à bâtir
Depuis le 1er septembre 2014, la fiscalité des terrains a été alignée sur celle du bâti. Les taux de taxation et les abattements sont donc les mêmes et permettent d'être exonérés d'impôt après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans.
Super abattement exceptionnel
Afin de favoriser les constructions dans les zones tendues, un super abattement de 70% ou 85% peut être obtenu sur la vente de terrains à construire ou de biens destinés à une reconstruction. Ce dispositif soumis à conditions est disponibles jusqu'à la fin 2020 (date du compromis).
Exemple
Un contribuable vend un appartement détenu depuis plus de 10 ans avec 30.000 euros de plus-value. Il aura 30% d’abattement au titre de l’impôt et paiera 3.990 euros d’impôt (19% sur une plus-value ramenée à 21.000 euros). Pour les prélèvements, il n’aura en revanche que 8,25% d’abattement. Il sera donc prélevé à hauteur de 4.734 euros (17,2% sur une assiette de 27.525 euros de plus-value). Au total, impôt et prélèvements lui coûteront 8.724 euros (29,08% de sa plus-value).