Si la moyenne sur 20 ans avoine actuellement 1,2%, certains clients emprunte à près de 1,5% tandis que d’autres peuvent négocier un taux inférieur à 1%.
Le niveau « le plus bas jamais constaté ». C’est ainsi que l’observatoire Crédit Logement/CSA de mai a qualifié l’état actuel des taux immobiliers. Il est vrai qu’à 1,29% en moyenne, le record de novembre 2016 (1,33%) a été battu.
Les conditions sont donc particulièrement favorables aux emprunteurs. Pour autant, cette situation ne doit pas faire oublier que la qualité du profil de l’emprunteur a encore un impact majeur sur le taux négocié. Les données détaillées de l’observatoire le prouvent.
Plus ou moins 25 points de base
Sur 20 ans par exemple, le taux moyen est évalué à 1,20%. Mais les 25% d’emprunteurs les mieux lotis bénéficient aujourd’hui d’un taux moyen de 0,97% seulement, soit un gain de 23 points de base. A l’inverse, les 25% de clients les moins bien servis empruntent en moyenne à 1,47% (+27 points de base par rapport à la moyenne).
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Sur d’autres durées (15 ans ou 25 ans), l’observatoire fait également ressortir des écarts voisins de 25 points de base entre la moyenne et les 25% d’emprunteurs les mieux dotés ou les moins bien évalués.
Il y a un an, ces écarts étaient sensiblement identiques. Autrement dit, en dépit de la baisse globale des taux (de 0,2 point depuis mai 2018), la qualité du dossier demeure prépondérante.
Soigner son dossier
Pour bénéficier des meilleurs taux du moment, il est indispensable de présenter un beau dossier. Sans surprise, les banques préfèrent les emprunteurs à la situation stable, aux revenus élevés et avec une forte capacité d’épargne.
Il est certes difficile de faire varier ces curseurs. En revanche, il est possible de jouer sur d’autres paramètres. Comme l’a rappelé par le passé, Maël Bernier, directrice de la communication de Meilleurtaux.com, les prêteurs regardent aussi les autres crédits en cours, notamment les facilités de trésorerie. Ainsi, à l’approche d’une négociation, mieux vaut assainir sa situation financière en évitant par exemple les découverts dus à des achats d’impulsion.
De la même façon, les banques regardent le potentiel global du client. Elles seront logiquement plus ouvertes à une négociation sur le taux si elles obtiennent en parallèle d’autres sources de revenus comme des contrats d’assurance ou si le client apporte son l’épargne.
Un gain non négligeable
Bien entendu, les écarts de 25 points de base évoqués ci-dessus peuvent sembler marginaux. Pourtant, à la sortie, le gain obtenu via une bonne négociation est loin d’être anecdotique. Cet hiver, alors que les taux étaient plus élevés, L’Argent & Vous a réalisé des simulations avec des taux de 1,55% et 1,20%.
Avec le meilleur taux, le coût d’un emprunt de 200.000 euros était abaissé de plus de 7.600 euros. Et en prenant comme hypothèse une mensualité stable, la capacité d’emprunt était quant à elle accru de près de 3,5%.
