Dissocier le foncier et le bâti, une des nombreuses propositions pour faire baisser le prix des logements

A la demande du gouvernement, le député de Haute-Garonne Jean-Luc Lagleize vient de remettre au ministre en charge du logement, Julien Denormandie, un rapport ayant pour objet la maîtrise des coûts du foncier dans les opérations de construction. Comme on le sait, l’enjeu de la hausse galopante du prix des terrains dans les zones tendues et au cœur de l’inflation des logements en se répercutant à la fois sur le coût de construction dans le neuf mais aussi sur le prix des logements existants par la loi de l’offre et la demande.

Inflation galopante des terrains

Ce rapport rappelle que le prix des terrains a augmenté de 71% en 10 ans, pendant que le prix de construction global d’une maison a augmenté de 24%, occasionnant des difficultés pour de nombreux Français à se loger dignement, notamment dans les zones tendues qui incluent la région parisienne, les grandes agglomérations comme Lyon, Bordeaux, Nantes, les zones transfrontalières, mais aussi plus largement les villes et zones touristiques, particulièrement sur le littoral et la montagne, mais également les outre-mer.

Supprimer les enchères lors des cessions de foncier public

Le rapport Lagleize propose pas moins de 50 mesures répondant à 5 objectifs majeurs. Pour casser l’engrenage infernal de la hausse des coûts du foncier, il préconise notamment de supprimer le recours à la vente aux enchères lors des cessions de foncier public. Ce mécanisme a déjà été largement dénoncé par les promoteurs eux-mêmes qui constatent que cela conduit à une surenchère des terrains et au final les oblige à proposer des logements plus chers pour répercuter le coût du foncier d’une résidence qui peut représenter jusqu’à la moitié des coûts de construction dans les zones les plus tendues. Ces enchères seraient remplacées par des concours à prix fixe et/ou des cessions de gré à gré.

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Améliorer la constructibilité

Faciliter le droit de préemption urbain, mieux lutter contre les biens vacants et en état d’abandon manifeste, encourager les projets de surélévation, créer un fonds national pour la dépollution des friches sont d’autres pistes suggérées pour libérer le foncier et améliorer la constructibilité. Pour les surélévations d’immeubles, très difficiles à mettre en œuvre, il est par exemple proposé d’abaisser le seuil de décision pour l’autoriser en AG à une majorité simple des voix de tous les copropriétaires.

Dissocier le foncier et le bâti

Plus originale, une proposition explore un nouveau mode de droit de propriété déjà expérimenté dans l’accession sociale à la propriété (avec le bail réel solidaire) : la dissociation entre le foncier et le bâti afin de faire baisser le prix d’achat d’un logement d’environ 30 à 40%. Le foncier serait détenu par une société foncière, à capitaux publics et/ou privés, mais à majorité publique, et dénommée l’office foncier. Cet office foncier consentirait à un constructeur (promoteur, aménageur, bailleur social...) un bail emphytéotique à durée limitée mais contractuellement rechargeable. Le propriétaire final de l’équipement construit deviendrait titulaire de droits réels sur ce bâti et verserait une redevance mensuelle à l’office foncier. Le foncier n’étant désormais plus jamais en vente, il ne pourrait plus faire l’objet de spéculation. Jean-Luc Lagleize reconnaît que ce changement fondamental sur le droit de propriété n’est pas aisé à mettre en place et risque de se heurter à des obstacles de nature constitutionnelle ou conventionnelle. Il convient notamment d’analyser la légitimité et la faisabilité de ce dispositif, qui prévoit la création d’un bail réel rechargeable, d’une durée comprise entre 18 et 99 ans, transmissible et cessible.

Réviser le Pinel

Pour construire davantage de logements locatifs à loyer plafonné, le député propose aussi de réviser le dispositif d’investissement locatif Pinel. L’idée est d’augmenter le plafond de prix au m² à 5.500 € du m² pour un total maximum par logement de 440.000 € à Paris et de le diminuer à 4.000 € par m² ailleurs, pour un total maximum par logement de 320.000 €. Tout cela en majorant le taux de réduction d’impôt de 2% à 2,5% par an pour les logements de plus de 45 m² et en portant de deux à trois le nombre d’opérations autorisées par contribuable et par an. On arriverait ainsi à 15% de réduction d’impôt pour une durée de location sur 6 ans et 22,5% sur 9 ans au lieu de 12% et 18% actuellement.

Proposition de loi

Reste maintenant à transformer ces multiples propositions en évolutions législatives, sachant que d’autres devront passer par un prochain projet de loi de finances. Un certain nombre de ces mesures seront discutées à l’Assemblée nationale lors de l’examen d’une proposition de loi déposée par Jean-Luc Lagleize et l’ensemble des membres du Groupe Modem et apparentés le 28 novembre prochain.