Attention à bien cibler sa ville avant de se lancer dans le Denormandie !

Le ministère en charge du logement a récemment précisé la nature des travaux imposés pour la rénovation d’un logement ancien éligible au dispositif d’investissement locatif Denormandie qui offre les mêmes conditions de réduction d’impôts que le Pinel dans le neuf.

Réalisés par des professionnels, les travaux doivent permettre une amélioration de la performance énergétique du logement d’au moins 30% ou comprendre au moins deux travaux parmi un changement de chaudière, une isolation des combles, une isolation des murs, un changement de production d’eau chaude et l’isolation des fenêtres.

Acheter dans une ville que l’on connaît

De par la nature de ces travaux importants qui doivent également représenter un montant minimum de 25% du prix d’acquisition du bien à rénover, il est fortement conseillé d’acheter dans une région où l’on réside ou que l’on connaît bien. Les travaux devront en effet être entrepris rapidement et supervisés au mieux afin de perdre le moins de temps possible avant la mise en location.

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Le spécialiste de l’évaluation des prix immobiliers, Meilleursagents.com, s’est intéressé à la rentabilité de l’investissement qui, au-delà de la réduction d’impôt et du financement (à crédit ou au comptant) dépend bien sûr des revenus locatifs, eux-mêmes soumis aux aléas du marché local.

Marché locatif local

Se posent alors les risques associés à l’investissement qui concerne des villes où le marché locatif n’est pas toujours facile (solvabilité des ménages, logements vacants, concurrence avec d’autres biens récents à loyer plafonné issus d’autres dispositifs d’investissement locatifs comme le Pinel). Meilleursagents.com recommande aussi d’étudier l’amplitude de la demande locative locale, c’est-à-dire la proportion de la population correspondant au plafond de ressources, la part de locataires et le nombre de logements vacants et de HLM. La dépréciation potentielle du bien est un autre facteur à prendre en compte puisque les villes moyennes éligibles au Denormandie sont souvent peu avantagées en termes de croissance démographique et de dynamisme économique.

Attention aux chiffres bruts

En prenant l’exemple de Thiers (près de Clermont-Ferrand), une des villes de France où les prix au m² sont probablement les plus abordables (moins de 700 €), Meilleursagents.com calcule une très forte rentabilité puisqu’un investissement de 100.000 € avec emprunt permettra de rénover un appartement de 120 m² qui rapportera 792 € par mois de loyers. Ce revenu est à mettre en perspective avec la mensualité du crédit (527 € par mois). De plus, l'investisseur bénéficiera d'une réduction d'impôt de 2.000 euros par an, soit près de 167 € par mois.

Trop de risques

Avec ces seuls chiffres, l'investissement paraît attractif. Cependant, les risques sont élevés. La part des ménages concernés par le dispositif est faible (moins de 22% des habitants de Thiers peuvent en bénéficier) et le risque de dépréciation est élevé compte tenu d'une population âgée qui diminue année après année, met en avant Meilleursagents. Ainsi, Thiers ne fait pas partie des villes intéressantes pour investir avec le Dispositif Denormandie et Meilleursagents pense que 30% des villes concernées par le dispositif doivent être évitées.

Où investir ?

Parmi celles où les indicateurs étudiés présentent à la fois une rentabilité positive et un facteur de risque faible, Meilleursagents retient Limoges, Corbeil-Essonnes, Sarrebourg, Marmande, Cognac, Toul, Mulhouse ou Chalon-sur-Saône.