Des conditions exceptionnelles appelées à durer sur les prêts immobiliers

Tout va bien pour le marché immobilier français et cela va certainement durer car son principal carburant, le crédit, coule à flot à des taux exceptionnellement bas avec des conditions appelées à durer. On le répète, les taux d’emprunt n’ont jamais été aussi bas et les banques n’ont jamais été aussi conciliantes pour prêter sur des durées longues. En ce mois de juin, de nouveaux records sont ainsi observés pour les durées d’emprunt supérieures à 20 ans, de plus en plus utilisées par les acheteurs. Et pourquoi s’en priver quand on voit des prêts sur 25 ans proposés en moyenne autour de 1,65% avec des négociations allant jusqu’à 1,1% pour les meilleurs profils.

Allongement des durées

« Aujourd’hui plus de 40% des emprunteurs optent pour un emprunt sur une durée de 25 ans et pas seulement parce qu’ils y sont contraints, aussi et presque surtout parce qu’avec le faible coût de l’argent, emprunter sur 25 ans leur permet de baisser la mensualité du crédit », explique Maël Bernier, directrice de la communication du courtier Meilleurtaux.com

Vousfinancer, réseau de 200 agences de courtage en crédit, constate d’ailleurs une poursuite de l’allongement des durées de prêt qui permet aux primo-accédants de devenir propriétaires malgré le niveau élevé des prix, à revenus et apport équivalents, ou aux secundo-accédants, d’acheter plus grand sans augmenter leurs mensualités de crédit.

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Amortissement plus rapide

« Emprunter à 1,10 % sur 25 ans, c’est du jamais vu », relève Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer. Et de rappeler qu’avec ces niveaux de taux, l’amortissement du capital est beaucoup plus rapide qu’il ne l’était quelques années auparavant avec des taux à 3 %. « Avec un taux de 1,25 % sur 25 ans, les deux premières années du prêt - celles où l’on rembourse le plus d’intérêts - les mensualités sont composées à 75 % de capital, contre seulement 48 % avec un taux à 3 % (soit 52 % d’intérêt !) », souligne Sandrine Allonier.

Un taux de refinancement proche de 0

La bonne nouvelle, c’est que ces conditions d’emprunt exceptionnelles devraient se poursuivre. Il suffit de regarder à quel taux les banques peuvent se refinancer : le rendement des OAT 10 ans est tout simplement retombé proche de 0 (0,11% actuellement), son niveau record déjà observé à l’été 2016. Cela revient presque à dire que les banques disposent d’une source de refinancement quasiment gratuite que la Banque centrale européenne (BCE) continue à garantir. Lors de sa dernière réunion monétaire de la semaine dernière, la BCE a d’ailleurs annoncé que ses taux directeurs ne remonteraient pas avant le premier semestre 2020. La BCE a également lancé une nouvelle tranche d’opérations de refinancement à long terme jusqu'en mars 2021 pour les banques à des taux qui seront proches de 0 (entre -0,3% et +0,1% aux conditions actuelles).