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Ce retournement concerne à la fois les ventes en bloc de logements sociaux, les ventes d’appartements aux accédants et aux investisseurs (Pinel) et encore davantage les maisons individuelles
Les inquiétudes des constructeurs de logements neufs se confirment et se focalisent sur la baisse des aides à l’accession, dont l’effet sur la solvabilité des ménages les plus modestes est désormais bien identifié.
Malgré des taux d’emprunt revenus à des niveaux historiquement bas, les ventes de logements neufs fléchissent et se traduisent maintenant en baisses respectives de -1,8% et de -4,3% des permis de construire et des mises en chantier, en glissement annuel sur les cinq premiers mois de 2018, d’après les derniers chiffres de la Fédération Française du Bâtiment (FFB) dévoilés cette semaine.
Retournement du marché
Le président de la FFB, Jacques Chanut, parle donc d’un « retournement du marché du logement neuf », même si « l’activité immédiate des entreprises du bâtiment reste dynamique ». Ce retournement concerne à la fois les ventes en bloc de logements sociaux, les ventes d’appartements aux accédants et aux investisseurs (Pinel) et encore davantage les maisons individuelles, touchées de plein fouet par la suppression de l’APL accession (depuis le 1er janvier 2018) et par la réduction du prêt à taux zéro (PTZ) en zones B2 et C.
Chute des PTZ accordés
Il n’y a d’ailleurs qu’à regarder l’évolution des PTZ accordés. D’après les Constructeurs et Aménageurs de la Fédération Française du Bâtiment (LCA-FFB), le nombre de PTZ accordés dans le neuf a chuté de 46% au premier trimestre 2018 (sur un an) et même de 61% pour les maisons. Résultat : les ventes de maisons individuelles accusent déjà une baisse supérieure à 14% sur les cinq premiers mois de 2018.
Solvabilité des acquéreurs
Concernant l’APL accession, LCA-FFB souligne que sa suppression explique 40% de la baisse dans les zones A et B1 et 42% en zones B2 et C sur lesquelles le rabotage du PTZ explique déjà 45% du repli des ventes. « La cause profonde du retournement à l’œuvre réside donc fondamentalement dans la dégradation de l’environnement institutionnel, les modifications du contexte économique ne jouant qu’un rôle secondaire » explique donc Patrick Vandromme, président de LCA-FFB et par ailleurs dirigeant de Maisons France Confort.
Pour illustrer l’impact de la réforme du PTZ et la fin de l’APL accession, rien de mieux que des exemples concrets. LCA-FFB cite le cas d’un couple avec deux enfants et des revenus de 2 SMIC (27 000 € annuels) disposant d’un apport limité à 5 000 € qui vise l’acquisition d’un logement neuf d’une surface habitable de 95 m², ce qui correspond à un budget d’environ 220 000 € en zone B2 et 200 000 € en zone C. Dans ces zones non tendues, la construction d’une maison neuve rentre dans ces budgets.
L’an dernier, ce couple pouvait prétendre à un PTZ (40% du montant de l’opération) de 88 000 € en zone B2 et 80 000 € en zone C, avec un différé de remboursement sur 15 ans. Avec un prêt bancaire au TAEG de 2,5% sur 25 ans et des APL de 150 €/mois, ce couple pouvait financer ce projet avec un taux d’endettement raisonnable.
S'éloigner ou renoncer au rêve d'un maison
Cette année, ce couple ne dispose plus de l’APL accession et voit son PTZ (réduit de 40 % à 20 % du montant de l’opération) ramené à 44 000 € en zone B2 et à 40 000 € en zone rurale. Le projet n’est plus finançable car le taux d’endettement approcherait les 40% avec le même prêt sur 25 ans et dépasserait le plafond de 33% généralement par imposé les banques, même en négociant un meilleur taux bancaire sur 25 ans.
Au final, ce couple voit son budget d’acquisition tomber à 188 000 € en zone B2 (-15%) et à 186 500 € en zone rurale (-7%). La solution sera alors de s’éloigner pour trouver un terrain moins cher ou de renoncer au rêve d’une maison pour se reporter sur un appartement neuf en ville…
Hausse des prix
Toujours au sujet de la solvabilité des acquéreurs de logements neufs, Jacques Chanut reconnaît que la hausse des prix de vente freine aujourd’hui les acheteurs potentiels, alors qu’on ne peut plus guère espérer de compensation efficace par les taux d’intérêt. Cette hausse des prix de vente est à associer aux coûts du bâtiment (matériaux et salaires) qui ont augmenté en moyenne de 2,3% au premier trimestre 2018 (en glissement annuel).
a retenir
Pour les zone B2 et C, c’est-à-dire en dehors des grandes agglomérations et dans les zones rurales, le PTZ dans le neuf a été prolongé pour deux ans (2018 et 2019) mais avec une enveloppe limitée à 20% du montant maximal de l’acquisition contre 40% auparavant. Ce qui revient à dire que le montant du PTZ a été divisé par deux en zone B2 et C.
