La plupart des SCPI doivent gérer des demandes de suspension ou d'annulation de loyers. Diverses solutions sont offertes par les sociétés de gestion, pour préserver au mieux les rendements.
Les gérants de SCPI ne s’en cachent pas : dans la foulée des annonces de l’exécutif, bon nombre d’entre eux ont reçu des demandes de gel ou de report de loyers de leurs locataires. Chez Corum L’Epargne, qui gère trois SCPI, les demandes sont centralisées. « Nous les classons en trois types : les demandes d’annulation de loyers, les facilités de paiement, et enfin les demandes non identifiées, à savoir l’anticipation de demandes de suspension ou de report dans les semaines à venir, sans plus de précisions à date », explique Frédéric Puzin, président de la société de gestion. Si le responsable explique avoir constaté « un effet d’aubaine pour certains gros locataires, qui ont profité de la situation dès les annonces du gouvernement, tandis que les plus petits, qu’il faut vraiment aider parce qu’ils ont vraiment besoin de ce type de mesures, ont fait connaître leurs demandes plus récemment », toutes les demandes sont traitées « au cas par cas », susceptibles d’être aménagées voire refusées.
Plan de paiement des loyers...
De son côté, Perial dit également avoir mis en place un suivi permettant « de renforcer sa connaissance de la situation de chaque locataire et de proposer un plan de paiement des loyers adaptés à la situation particulière de chacun qui en fait la demande ». Le groupe a ainsi établi un risque de solvabilité, c’est-à-dire de non-paiement des loyers, dont elle a publié les résultats au 1er avril dernier pour les trois SCPI gérées par la société. Résultat, pour PFO2, majoritairement investie dans les bureaux, 83% des entreprises locataires de la SCPI « présentent un risque faible de défaut de paiement des loyers ». Un risque qui est évalué à 82 % pour PF Grand Paris, également tournée vers les bureaux, et à 73 % pour PFO, diversifiée dans les bureaux, les commerces et les hôtels.
...coupe dans les frais de gestion
Certains n’hésitent pas à tailler dans les frais de gestion. Chez Sogenial Immobilier, il a été décidé de renoncer aux honoraires de gestion sur les deuxième et troisième trimestres 2020 pour les locataires concernés par les dispositifs de reports de loyers du gouvernement. « Concrètement, cet abandon se traduira pour chacun d’eux par une baisse des loyers pendant 6 mois », précise la société de gestion spécialisée dans les SCPI de commerces et bureaux en centre-ville et régions. Autre alternative, chez Foncia Pierre Gestion : « nous avons pris le parti, pour certains véhicules, de lisser les dividendes sur l'année pour éviter des secousses liées à des encaissements irréguliers », explique Alexandre Claudet, son directeur général délégué.
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Des retombées calculées
Si la plupart des SCPI sont peu disertes sur l'impact de ces mesures sur le rendement, Corum a communiqué des chiffres théoriques pour ses deux véhicules phares, Corum XL et Corum Origin (respectivement 6,25 et 6,25% de rendement brut d’imposition à l’étranger en 2019) : « Si 30 % des locataires ne payaient pas leur loyer pendant 4 mois, les rendements moyens de nos SCPI tomberaient à 4,5%, soit le niveau moyen de distribution des SCPI de rendement en 2019. C’est un scénario catastrophe dont nous sommes très éloignés avec 6% d’impact mesuré à ce jour sur les rendements annuels et en amélioration depuis deux semaines suite aux accords passés avec les locataires », assure Frédéric Puzin.
Diversification
« Il pourrait y avoir de la casse pour une poignée de SCPI, les plus exposées aux secteurs à risque et les moins solides financièrement », estime un observateur. Mais l’une des réponses à cette crise est de ne pas miser sur un seul produit. Estimant que « le marché du bureau devrait afficher une plus grande inertie », Novaxia Investissement, qui a lancé fin 2019 sa SCPI, Neo, préfère se positionner sur « des fonds diversifiés géographiquement et-ou sectoriellement, plutôt que mono-thématiques. S’ils sont séduisants car lisibles, ils risquent aussi de se refermer sur leurs investisseurs en cas de mauvais choix ». Même son de cloche chez Corum : « notre stratégie est de diversifier, sur plusieurs thématiques, et dans plusieurs pays plutôt que se cantonner dans un seul secteur à risque, comme l’hôtellerie, le commerce, ou la santé ». Cela dit, pas question de se priver de tel ou tel type d’actifs : la société reste « aux aguets, il y aura peut-être des opportunités sur le commerce à la sortie de la crise ». Pour l’après-crise, « l’objectif restera de collecter après la crise et donc de rassurer les clients, locataires comme épargnants », conclut Alexandre Claudet.
