Valérie Bentz, responsable du département des études patrimoniales de l’UFF
Cette année, un nombre conséquent de contribuables, anciennement redevables de l’ISF, devrait mécaniquement bénéficier une diminution de leur imposition, voire ne pas être assujetti à l’IFI. En revanche de nouveaux contribuables peuvent y être assujettis.
Le premier point à déterminer est le montant de la masse taxable. Son barème n’a pas été modifié. Seul le patrimoine immobilier est soumis à cette nouvelle imposition dès qu’il atteint 1,3 million d’euros, net du passif déductible.
Quels sont les biens à considérer ?
L’IFI porte exclusivement sur l’ensemble des biens et droits immobiliers détenus directement ou au travers de sociétés ou organismes au 1er janvier 2018.
Cependant quelques exonérations, totales ou partielles, sont prévues.
La résidence principale bénéficie d’un abattement de 30% de sa valeur vénale. Les biens ruraux donnés à bail à long terme, les bois et forêts, les parts de groupements forestiers sont exonérés à hauteur de 75%, sous conditions.
L’immobilier locatif peut aussi profiter d’un abattement correspondant à sa valeur vénale de l’ordre de 10 à 25 % (la valeur vénale d’un bien occupé est souvent inférieure à la valeur d’un bien libre d’occupation). Compte tenu de la difficulté d’estimation de cette « valeur vénale réelle », vous pouvez faire procéder à une expertise de vos biens.
Enfin, les biens professionnels sont totalement exonérés d’IFI quand ils sont détenus par celui qui en a l’usage professionnel. Cette règle s’applique dans le cas d’une détention par le contribuable lui-même ou au travers d’une société lui appartenant.
Bien évaluer les détentions indirectes
Quelques nouveautés peuvent toutefois complexifier cette déclaration, par exemple, si vous détenez dans votre portefeuille des OPCVM ou SICAV comportant des sous-jacents immobiliers. Pour être exonéré de l’IFI, il faut détenir moins de 10% du fonds et/ou que l’OPCVM détienne moins de 20% d’immobilier. Autre exemple, si vous détenez une UC immobilière, au sein de votre contrat d’assurance vie, celle-ci est taxable à l’IFI au prorata de la part d’immobilier détenu, si elle contient plus de 20% de biens ou droits immobiliers au prorata de la part d’immobilier détenu.
Dans ces deux cas, il appartient à l’intermédiaire financier assurant la tenue des comptes concernés (banque ou compagnie d’assurance) de vous en informer au moment de l’envoi du relevé valorisé au 31 décembre 2017.
A votre déclaration, vous devez ajouter les parts ou actions de vos sociétés qui détiendraient directement ou indirectement des actifs immobiliers taxables. Là encore, vos conseils en charge de la gestion comptable de ces actifs doivent être en mesure d’identifier la valeur à déclarer.
Attention aux nouveautés en cas de démembrement
Les biens que vous détenez en nue-propriété, issus d’une transmission d’un usufruit légal du conjoint survivant au décès de l’un de vos parents, sont désormais taxables pour leur valeur en nue-propriété.
Cette disposition peut conduire certains contribuables non taxables à l’ISF à le devenir au titre de l’IFI. En revanche si l’usufruit est issu d’une disposition particulière, comme la donation entre époux, le conjoint survivant reste le seul redevable de l’IFI sur la valeur en pleine propriété des biens immobiliers concernés, comme anciennement dans le cadre de l’ISF.
Il convient de contacter votre notaire afin de vérifier l’origine de l’usufruit laissé à votre parent survivant.
Une évolution des règles de déduction des emprunts
Enfin, concernant la déduction du passif de l’actif taxable, les règles de calcul, ont été modifiées.
Les emprunts rattachés aux biens immobiliers déclarés viennent en déduction de l’actif. Lorsque le bien est pourvu d’une minoration de sa valeur imposable à l’IFI (exemple une exonération de 75% pour les forêts), l’emprunt est minoré du même pourcentage.
En outre, les prêts in fine sont déductibles en fonction de la durée restante. Cette mécanique aura pour effet de diminuer tous les ans au titre de l’IFI le capital restant dû, comme pour un prêt amortissable.
Ces deux nouveautés ont pour effet de diminuer le passif venant en déduction de l’actif taxable. Il est donc important de les prendre en considération et ainsi éviter un éventuel redressement de l’administration fiscale.
En conclusion, cette première déclaration à l’IFI exige une attention toute particulière et mérite d’être accompagnée par des professionnels avertis.
