D’après une étude du réseau Guy Hoquet, il y a les villes qui continuent à monter, les villes d’avenir et les villes qui baissent ou marquent une pause…
Le réseau d’agences immobilières Guy Hoquet s’est penché sur les dernières évolutions du marché immobilier de la banlieue parisienne, en liaison avec l’avancée des travaux du Grand Paris. Malgré les dérapages budgétaires et les retards accumulés dans le calendrier de livraison des nouvelles gares de ce réseau de transport en commun qui va aussi favoriser les trajets de banlieue à banlieue, le Grand Paris Express continue à influencer les prix de l’immobilier et les arbitrages de particuliers en quête d’opportunités d’investissement locatif.
A partir de 2020
Rappelant que les premières bouches de métro du Grand Paris ouvriront entre 2020 et 2021, le réseau Guy Hoquet constate de fortes disparités selon les villes étudiées. Certaines, idéalement situées car aux abords très proches de la capitale, profitent durablement du Grand Paris. Ces incontournables sont notamment Saint-Ouen qui sera dans les premiers à voir son métro inauguré, en 2020-2021 selon les dernières dates officielles. Les prix de Saint-Ouen ont ainsi encore progressé de 18%* en 1 an à plus de 5 700 € le m² selon les estimations de Guy Hoquet.
Les villes qui continuent à monter
Les évolutions de la ligne de métro 14 avaient déjà largement influencé les prix de l’immobilier à Saint-Ouen, un marché de report emblématique de la capitale. Saint-Ouen verra arriver la ligne 14, directe depuis Saint-Lazare. Un peu plus au Nord, à Saint-Denis où les prix ont déjà augmenté ces dernières années, la future gare Saint-Denis-Pleyel permettra de relier l’Est de la grande couronne parisienne jusqu’à Noisy-Champs, la gare de Noisy-le-Grand (Seine-Saint-Denis). Mais la mise en service de cette liaison n’est pas attendue avant 2023, une échéance plus lointaine.
Malgré des prix déjà très élevés et des programmes neufs qui fleurissent entre 10 000 et 12 000 euros du m², Issy-les-Moulineaux voit également les prix de l’ancien flamber (8 621€ le m² en moyenne, +19% en 1 an). Toujours selon Guy Hoquet, Les Lilas (+12% à 5 718€ le m² en moyenne) ou Saint-Denis (3 410€ le m² environ, +7% en une année) s’apprécient également.
Les villes d’avenir
Guy Hoquet observe aussi de nouvelles villes sur lesquelles il va falloir miser à l'avenir. Il s'agit de Clamart qui enregistre +20% sur un an à près de 6 000€ le m², de Drancy à presque 3 000€ (+17%), de Nanterre (+17% à 4 671€ le m²), d'Athis-Mons qui a pris 15% en un an et affiche des prix moyens à 2 874€ le m², d'Aubervilliers avec 11% de hausse à 3 175€ en moyenne, de Saint Maur-des-Fossés qui frôle les 5 000€ (+8%) ou encore Chatillon à 5 446€ (+7%).
« Ces villes à proximité directe avec Paris sont des marchés de reports parfaits pour les ménages désireux d'acquérir un bien immobilier suffisamment grand pour accueillir leur famille, tout en disposant d'un budget trop limité pour la capitale. Ainsi, on peut s'attendre, à l'avenir, à voir les prix de ces villes augmenter », analyse Fabrice Abraham, Directeur Général du réseau Guy Hoquet.
Les villes qui baissent ou qui marquent une pause
« Si le Grand Paris semble être une bonne idée pour investir, attention toutefois à bien choisir la ville d'acquisition car toutes ne sont pas logées à la même enseigne », prévient toutefois Guy Hoquet. En effet, 4 villes ne profitent pas ou plus de cet effet et ont même démarré une baisse : Chaville, Rueil-Malmaison, Viry-Chatillon et Bagneux.
« Dans le cas de Rueil-Malmaison et Chaville, il s'agit d'un effet de régulation de marché, logique puisque ces deux villes avaient fortement augmenté dans un premier temps. Elles subissent donc un rééquilibrage naturel. Pour Bagneux et Viry-Chatillon, nous pouvons nous interroger sur le potentiel d'attractivité de ces villes car elles apparaissent comme des communes où il fait moins bon vivre et sont donc, mécaniquement, moins demandées », explique Fabrice Abraham qui conseille d’être prudent en ce qui concerne un investissement dans ces 4 villes. Mieux vaut semble-t-il investir dans une commune comme Villejuif où les prix ne sont pas encore dans une tendance haussière (+1% sur 1 an à 3 904€ environ le m²).
* Les variations de prix sur un an ont été calculées par Guy Hoquet entre le premier semestre 2018 et le premier semestre 2017.
a savoir
Dans le Val-de-Marne, le tout premier tunnelier du Grand Paris Express est parti du puits Champigny Plateau le 3 avril 2018 et remontera à la surface au printemps 2019, à Villiers-sur-Marne. Creusant 24 heures sur 24 et six jours sur sept, il avance à un rythme moyen de 10 à 12 mètres par jour, à une profondeur qui varie entre 20 et 30 mètres. Dès 2019, pas moins de 16 tunneliers creuseront les tunnels du Grand Paris Express, dans le Val-de-Marne, les Hauts-de-Seine, mais aussi la Seine-Saint-Denis, où les travaux de construction de la ligne 16 du métro ont déjà démarré.
