Réalisé par le cabinet d’études indépendant PrimeView, il conclut qu’1 euro «investi» par l’État dans un logement bénéficiant du dispositif Pinel rapporterait 1,65 euro de revenus.
Les professionnels de l’immobilier ne cessent de répéter que les dispositifs fiscaux incitatifs soutenant l’investissement immobilier neuf (Pinel actuellement) rapportent davantage à l’Etat qu’ils ne lui en coûtent via les réductions d’impôts accordées aux particuliers investisseurs.
Un rapport commandé par huit organisations représentant l’ensemble de la filière professionnelle de l’immobilier neuf leur donne largement raison. Réalisé par le cabinet d’études indépendant PrimeView, il conclut qu’1 euro «investi» par l’État dans un logement bénéficiant du dispositif Pinel rapporterait 1,65 euro de revenus. En faisant l’hypothèse conservatrice d’un nombre de logements construits bénéficiant du dispositif sur la période 2019-2025 correspondant à la moyenne des logements construits sur la période 1999-2018, l’État pourrait même projeter un montant de recettes nettes proches d’1,2 milliard d’euros par an, calcule PrimeView.
Combien ça rapporte ?
Il faut en effet rappeler qu’un logement neuf Pinel rapporte à l’état via divers canaux : la TVA et les droits de mutation pour commencer, l’impôt sur les revenus fonciers ensuite. Mais il ne faut pas oublier l’impôt sur les sociétés des constructeurs et leurs charges sociales associées aux emplois créés pour construire ces logements, ainsi que la taxe foncière.
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Dans le détail, le simulateur de PrimeView calcule que les 188.000 logements construits via le dispositif Pinel au cours des 4 dernières années ont rapporté 11,2 milliards de recettes brutes pour l’État (soit 59.600 € par logement) auxquelles il faut retrancher 6,8 milliards d’euros de manque à gagner en impôt (soit 36.200 € par logement). Le gain se chiffrerait ainsi à plus de 4 milliards d’euros sur 4 ans.
Décalage dans le temps
Pour bien comprendre l’équilibre financier des dispositifs fiscaux, PrimeView rappelle que la dynamique des recettes brutes générées par la construction n’est pas la même que les dépenses pour l’État. En effet, l’essentiel des recettes est encaissé au moment de la construction (TVA, charges sociales associées aux emplois créés, impôts sur les sociétés des acteurs intervenant dans la chaine de production et droits de mutation) tandis que les dépenses (qui sont en réalité un manque à gagner fiscal) sont étalées dans le temps (entre 6 ans et 12 ans pour le Pinel).
Le Pinel est prévu jusqu’à fin 2021
Cette étude intervient à la suite de critiques répétées de la Cours des Comptes sur l’absence d’évaluation rigoureuse de l’efficacité de ces aides fiscales et à l’approche de l’échéance pour l’instant fixée pour le dispositif actuellement en place (Pinel) à fin 2021. Or, il paraît inévitable qu’arrêter un tel dispositif entraînerait une chute de la construction de logements neufs. Au regard de la sensibilité historique au changement de l’ampleur de l’incitation fiscale accordée via les dispositifs, PrimeView évalue au minimum à -50% la baisse du nombre de logements neufs construits en cas d’arrêt du Pinel. Des logements, il faut le rappeler, qui participent à l’amélioration du parc locatif et permettent d’augmenter l’offre à loyer maîtrisé dans les zones où il en manque lorsque le zonage est adapté.
Effet inflationniste
Dans son étude, PrimeView ne conclut pas non plus à un effet inflationniste sur le prix des logements Pinel, même si cet aspect semble plus difficile à démontrer.
a savoir
Cette étude montre que les investisseurs privilégient aujourd’hui l’acquisition de logements T2 et T3 dont la surface est comprise entre 40m² et 60m². La rentabilité optimale issue des loyers pour le dispositif Pinel correspond d’ailleurs à une surface d’appartement comprise entre 38m² et 63,3m² selon PrimeView.
