Plus qu’une baisse des prix immobiliers, c’est le scénario d’un arrêt de la hausse qui se confirme

Après plusieurs mois de reprise des transactions post-confinement, il est temps de dresser un premier bilan des conséquences de la crise sanitaire sur le marché immobilier français. Loin des scénarios noirs de chute des prix parfois évoqués et peut-être espérés par certains acquéreurs, c’est un atterrissage en douceur qui semble se dessiner avec un arrêt de la hausse continue des prix centrée sur les agglomérations qui a marqué ces dernières années. « L’euphorie qui caractérisait le marché depuis 2015 apparaît donc bel et bien terminée », confirme le spécialiste de l’estimation des prix immobiliers, Meilleurs Agents. S’appuyant sur les données les plus récentes des promesses de vente remontées par ses nombreuses agences immobilières partenaires, Meilleurs Agents constate que la tension immobilière entre acquéreurs et vendeurs se relâche dans les grandes villes au profit d’un rapport plus équilibré.

Une année 2020 pas si mauvaise

Meilleurs Agents estime que 270.000 transactions ont été empêchées par le confinement, dont 90.000 ont été rattrapées par la suite. Un déficit de 180.000 transactions resterait donc attribué au Covid-19. Alors que le marché semble avoir retrouvé aujourd’hui un rythme habituel, Meilleurs Agents pense que ce sont près de 918.000 ventes qui devraient être signées cette année, un chiffre certes en net recul par rapport au 1,065 million enregistré l’an passé (-14%) mais qui placerait malgré tout 2020 à un niveau comparable à celui de 2017, la troisième meilleure année en termes de volumes de transactions.

Crise économique et chômage

Mais au-delà de la crise sanitaire, c’est bien la crise économique et ses conséquences sur le niveau de chômage qui va influencer le marché immobilier dans les prochains mois. La trajectoire du taux de chômage envisagée par la Banque de France passe notamment par une augmentation très forte jusqu'à la mi-2021 (11,5%) avant une amélioration pour revenir à 10% en 2022. Sans oublier les conditions d’accès au crédit qui s’étaient déjà durcies avant la crise sanitaire et qui restent d’actualité pour suivre les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) : ne pas dépasser un taux d’endettement de 33% et ne pas emprunter sur une durée supérieure à 25 ans. Des conditions d’emprunt favorisant les ménages les plus aisés qui continuent à accéder à des taux très bas alors que les plus modestes se voient souvent refuser un prêt lorsqu’ils ne peuvent pas compenser avec un apport suffisant.

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Baisse de la demande

Meilleurs Agents observe déjà une baisse de la demande dans les grandes villes comme Paris, Rennes, Nantes ou Lyon. Cette moindre demande s’accompagne déjà d’une stagnation, voire d’une légère baisse des prix depuis la fin du confinement. A Paris par exemple, on aurait sans doute atteint la moyenne de 11.000 € le m² fin 2020 si la dynamique de début d’année s’était poursuivie. Or Meilleurs Agents mesure une légère baisse d’avril à septembre qui maintient actuellement les prix autour de 10.600 € le m² dans la capitale.

De légères baisses des prix dans les 12 prochains mois

Globalement, Meilleurs Agents s’attend à un recul contenu des prix en France, de l’ordre de 1% pour les 12 prochains mois, avec un volume de transactions qui se tasserait entre 850.000 et 900.000 transactions en 2021. Comme toujours en matière d’immobilier, les dynamiques régionales entraîneront de fortes disparités. Certaines régions davantage touchées par le chômage partiel ou les plans sociaux voient déjà leur indice de tension immobilière faiblir. C’est par exemple le cas sur la Côte d’Azur (Nice, Cannes) qui souffre de la perte d’activité touristique mais aussi de la région toulousaine, en première ligne face au marasme du secteur aéronautique.

Lille se distingue

Montpellier et Nice sont d’ailleurs parmi les plus grandes villes où Meilleurs Agents pense que le recul des prix sera le plus fort (jusqu’à -2% sur les 12 prochains mois) tandis que Toulouse verrait ses prix se stabiliser, soit un violent coup d’arrêt après la forte hausse enregistrée ces derniers mois (+7% de septembre 2019 à mars 2020 dans la ville rose). Principalement grâce à un marché de l’emploi moins exposé, Lille se distinguerait en affichant une augmentation des prix de +2% à +4% pour les 12 prochains mois.