Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) maintient ses recommandations malgré l'appel des professionnels à assouplir la règle des 33% de taux d'endettement.
Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), autorité prudentielle française, a renouvelé ce jeudi à l’occasion de sa réunion trimestrielle ses fameuses recommandations de décembre 2019 relatives aux évolutions du marché immobilier. Le HCSF recommande donc toujours aux banques de limiter le taux d’effort à 33% du revenu net de l’emprunteur sur une durée de crédit qui n’excède pas 25 ans. Le HCSF admet cependant que jusqu’à 15% de la production de crédits peut s’écarter du strict respect de ces critères, dont les trois-quarts réservés exclusivement aux primo-accédants et aux acquéreurs de leur résidence principale.
Augmentation des refus bancaires
Le problème est que la plupart des banques n’acceptent quasiment plus aucun financement avec un taux d’effort supérieur à 33%, sans prise en compte du reste à vivre. Depuis plusieurs mois, cela se traduit par une nette augmentation des refus de financements, liés aussi à l’obstacle du taux d’usure. Chez le courtier Vousfinancer, la part des dossiers refusés atteint par exemple près de 10% actuellement, contre 6,6% à fin mai et 5,4% sur les 5 premiers mois de l’année 2019.
Au cas par cas
Même si cela est de plus en plus difficile, Vousfinancer précise qu’il parvient encore à obtenir des financements, au cas par cas, pour de futurs acheteurs dépassant un taux d’endettement de 33%. Par exemple, ce couple de 25 ans, en CDI, avec 4.670 € de revenus nets mensuels, financé début juin à 110% (prêt de 350.000 € à 1,45% sur 25 ans) avec un taux d’endettement à 36%, mais un confortable reste à vivre de 3.000 €/mois à deux.
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« La reprise du marché ne pourra être solide et durable que si les recommandations sont assouplies, au moins temporairement. Faire passer par exemple la part de flexibilité accordée aux banques de 15 à 30 % de leur production permettrait de limiter les refus de prêts pour les emprunteurs avec un reste à vivre suffisant tout en limitant le risque » estime Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer.
Moins de choix
Autre conséquence du resserrement des conditions d’accès au crédit, lorsqu’une dizaine de banques répondaient auparavant à une offre de financement proposée par un courtier, seules 2 ou 3 banques peuvent aujourd’hui y être favorables. Pour l’emprunteur, cela signifie moins de choix, avec à la clé une mise en concurrence moins forte pour obtenir le meilleur taux d’emprunt…
a savoir
Le reste à vivre correspond à la part des revenus qu'il reste à un ménage pour financer ses dépenses courantes, une fois les charges d'emprunts payées, y compris les prêts à la consommation. Certains établissements peuvent aussi déduire les impôts. Les banques exigent un montant minimum pour ce reste à vivre, par exemple 700 € pour un célibataire, 1.000 € pour un couple et 1.250 € pour un couple avec un enfant. Pour un investisseur locatif, un ratio de 70% est appliqué aux loyers encaissés. Plus ce reste à vivre est important, moins la banque prend de risque lorsque l’emprunteur dépasse le taux d’endettement de 33%.
