Un bien vide une partie de l’année voit sa rentabilité chuter. Un mois de vacance par an équivaut par exemple à une perte de loyer de 8,33%. D’où l’intérêt de limiter les périodes sans locataire…
En matière d’immobilier, les investisseurs ont l’habitude de prendre en compte de nombreux critères : coût du financement, rendement du bien, fiscalité… Mais un autre paramètre est parfois laissé de côté : le risque de vacance. Or, son importance est capitale.
De fait, lorsqu’un bien n’est pas loué, sa rentabilité chute lourdement. Et l’absence temporaire de loyers pèse d’autant plus sur le revenu net que les charges supportées par le propriétaire sont majoritairement fixes (taxe foncière, entretien, charges de copropriété…).
Un mois vide = 8,33% de revenu brut perdu
Le problème est très simple à comprendre, chaque mois de vacance coûte un douzième de loyer annuel au propriétaire. Autrement dit, le revenu brut baisse de 8,33% (par rapport à son niveau théorique) si le bien est vide un mois par an. Pour deux mois, la baisse est de fois plus importante.
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En termes de revenu net, la chute est même plus lourde du fait du poids des charges fixes. Imaginons un bien loué 500 euros par mois (soit 6.000 euros par an) avec 20% de charges (1.200 euros par an). Le revenu net de charge est ici de 4.800 euros. Mais sans locataire pendant un mois, ce revenu net tombe à 4.300 euros, soit un recul de 10,41%.
Un arbitrage à faire ?
En cas de rotation fréquente (avec une période de vacance à la clé), la question d’une baisse de loyer peut alors se poser.
Reprenons notre exemple précédent d’un bien générant un loyer de 500 euros par mois (prix du marché) et supposons que ce cas concerne un studio habituellement loué à des étudiants. En théorie, le propriétaire pourrait espérer un revenu brut de 6.000 euros par an. Mais location à des étudiants oblige, la rotation est importante et le bien est vide un mois chaque été. Le revenu brut réellement dégagé n’est donc que de 5.500 euros.
Imaginons maintenant que le propriétaire décide de faire un effort de 5% sur son loyer (pour être en dessous du prix du marché). Il ne louera son bien que 475 euros. Mais si cela suffit à fidéliser un locataire (craignant de ne pas retrouver une telle offre l’année suivante), le propriétaire pourra espérer une location sur 12 mois, avec au bout du compte un revenu brut de 5.700 euros, en hausse de 3,6%. De surcroît, il allègera au passage ses procédures de gestion (annonces, états des lieux…).
Avec comme hypothèse des charges fixes de 1.200 euros par an, le revenu net augmentera un peu plus vite. Il passera de 4.300 euros à 4.500 euros, soit +4,65%.
| L'Argent & Vous | |||
|---|---|---|---|
| Location à 500 €/mois sur 11 mois | Location à 475€/mois sur 12 mois | Ecart | |
| Loyer | 500 € | 475 € | -5% |
| Revenu annuel brut | 5.500 € | 5.700 € | +3,6% |
| Charges annuelles | 1.200 € | 1.200 € | = |
| Revenu annuel net de charges | 4.300 € | 4.500 € | +4,65% |
En résumé
Aux côtés de l’impayé, la vacance est l’un des principaux risques qui pèsent sur l’investisseur immobilier. Dans certaines situations (biens souvent vacants), accepter une petite baisse de loyer peut donc être une piste à étudier. Cela peut permettre de « fidéliser » les locataires ou de réduire le délai de "relocation" en cas de rotation.
