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Des acquéreurs d'un terrain à bâtir ne peuvent pas se retourner contre le notaire actant la vente pour défaut de conseil, dès lors qu'ils ont été dûment informés lors de la signature que leur permis de construire pouvait être annulé.
Une décision récente de la Cour de cassation* précise l'étendue du devoir de conseil des notaires dans le cadre d'une transaction immobilière. Deux époux ont acquis un terrain, sur lequel le vendeur avait reçu un permis de construire transféré aux acquéreurs. Ceux-ci ont demandé l’annulation de ce document et obtenu un nouveau permis de construire. Mais la commune en a décidé le retrait, en raison d’un risque d’inondation. Après avoir obtenu la nullité de la vente et la condamnation des vendeurs à leur restituer le prix, les acquéreurs ont assigné le notaire en responsabilité et indemnisation.
Projet de révision du plan de prévention des risques d’inondation
La demande des acquéreurs a été rejetée en appel, alors que selon eux, le notaire était « tenu professionnellement d’éclairer les parties et de s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes qu’il instrumente ». En ne les informant pas, lors de la vente d’un terrain à bâtir réitérée par acte authentique, avant que le permis de construire obtenu par les acquéreurs soit devenu définitif, de la possibilité d’insertion d’une clause résolutoire, le notaire a d’après eux manqué à son devoir de conseil.
En l’espèce, le notaire était informé d’un projet de révision du plan de prévention des risques d’inondation de la commune d’assiette du terrain litigieux, et « l’importance du risque relatif au retrait du permis de construire aurait dû le conduire à conseiller l’insertion d’une clause résolutoire de plein droit ». En conséquence, selon les époux, la cour d’appel ne pouvait pas juger que le notaire n’avait pas manqué à son devoir de conseil quant à l’insertion d’une clause résolutoire, au seul motif qu'ils étaient informés du fait que le permis obtenu n’était pas définitif et avaient manifesté leur volonté de passer l’acte en pleine connaissance de cause.
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Pas de défaut de conseil
Pour la Cour de cassation, les juges d'appel ont constaté que des « avertissements pertinents et sans équivoque avaient été donnés aux acquéreurs sur le risque de retrait du permis de construire, compte tenu de la modification récente du plan de prévention des risques d’inondation ». Les juges du fond ont par ailleurs relevé que les époux avaient demandé au notaire, en dépit de cette information, de passer outre le délai de quatre mois de retrait possible du permis de construire. Ainsi, la cour d’appel a déduit à bon droit qu’il ne pouvait être reproché au notaire un défaut de conseil pour ne pas avoir inséré une clause résolutoire, « dès lors qu’ainsi informés du risque encouru de la possibilité de ce retrait, les acquéreurs avaient manifesté leur volonté de passer l’acte en pleine connaissance de cause ».
Ainsi, dûment informés de cette possibilité, « ils auraient signé l’acte, malgré l’absence de clause résolutoire, de sorte qu’ils n’avaient subi aucun préjudice résultant de la faute alléguée à l’encontre du notaire ».
*Cass. 1e civ., 11 mars 2020, n° 18-24.950.
