Les difficultés pour emprunter contrarient la remontée des intentions d’achat

Les craintes ne sont pas nouvelles mais elles se confirment : la reprise du marché immobilier est en train de se heurter à la « finançabilité » des acquéreurs. Sans revenir sur le fameux taux d’endettement maximum de 33% qui est désormais appliqué à la lettre par la plupart des banques (sans prise en compte du reste à vivre), deux obstacles viennent en effet contraindre la capacité des ménages français à emprunter le montant nécessaire à leur projet immobilier. Il y a d’abord les taux qui ont fortement remonté depuis 2 mois. Lors d’une conférence en ligne, le courtier en prêts immobiliers Meilleurtaux a ainsi souligné que cette hausse des taux concerne actuellement tous les profils d’emprunteurs, même les plus solides qui ne bénéficient plus des larges décotes comme cela était encore le cas en début d’année.

« Les banques ne prêtent plus à des taux inférieurs à 1% sur 20 ans, même avec un excellent dossier cela va être entre 1,15% et 1,20% », explique Maël Bernier, directrice de la communication de Meilleurtaux. Mais pour la plupart des emprunteurs, ce sera plutôt autour de 1,50% sachant que Meilleurtaux observe désormais plus de 60% de financements compris entre 1,30% et 1,70% sur 20 ans. Les barèmes seraient ainsi revenus à leur niveau d’il y a un an.

Toujours le taux d’usure

Deuxième difficulté majeure : le taux d’usure, ce taux annuel effectif global au-dessus duquel une banque n’a pas le droit de prêter et qui est fixé chaque trimestre par la Banque de France. Calculé à partir des taux accordés sur les mois précédents, il n’a cessé de baisser et d’exclure mécaniquement davantage d’emprunteurs, d’autant qu’il intègre à la fois le taux nominal du crédit, le taux de l’assurance emprunteur, les frais liés à la garantie et les frais de dossier qui ont tendance à augmenter eux aussi.

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« La baisse du taux d’usure appliquée depuis le 1er avril dernier par la Banque de France fragilise le financement des prêts d’une maturité supérieure à 20 ans. Celle-ci, couplée à une assurance crédit plus onéreuse pour ce type de maturité et à l’inflation des frais de dossiers bancaires, conduit à l’exclusion d’une part croissante de dossiers », alertait récemment le courtier Emprunt Direct. Meilleurtaux précise que les profils avec moins de 45.000 € de revenus annuels pour un couple (3.750 € par mois à deux) sont particulièrement concernés par cette problématique du taux d’usure.

Les intentions d’achat sont là

Le président de Meilleurtaux, Hervé Hatt, craint d’ailleurs une poursuite de la tendance à la hausse des taux d’emprunt : « avec un taux d’usure dans le rétroviseur, cela sera compliqué pour beaucoup d’emprunteurs avec un impact certain sur la reprise du marché immobilier ». Bonne nouvelle quand même, Meilleurtaux constate une vraie reprise des intentions d’achat sur l’ensemble du territoire depuis la fin du confinement. Ces intentions d’achat qui se traduisent par des demandes de financements sont ainsi remontées à des niveaux proches de ceux d’il y a un an dans le réseau Meilleurtaux (-9% seulement entre mai 2020 et mai 2019).

Refus de prêts

Hervé Hatt n’en oublie pas des questions cruciales : ces intentions se concrétiseront-elles par de vrais achats ? Quid des nouveaux projets ? « Nous ne le verrons que pendant l’été et à la rentrée », répond-t-il. Autre élément rassurant, Meilleurtaux n’observe pas de vague de refus de prêts même si, comme expliqué précédemment, les dossiers devenus non finançables à cause du taux d’usure sont en hausse. Les banques sont aussi beaucoup plus sélectives sur la régularité des revenus. Les emprunteurs impactés par la crise dans les secteurs de l’événementiel ou du tourisme par exemple risquent de se voir refuser leur demande de prêt. Et si les banques redoublent aussi de prudence face à la menace de hausse du chômage, Maël Bernier note que les salariés ayant bénéficié des mesures de chômage partiel sont peu impactés, surtout s’ils peuvent désormais reprendre leur activité à temps plein.