La justice n'hésite pas à prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs du locataire qui se passe de l'accord du propriétaire pour sous-louer son logement. Les juges considèrent ces sous-loyers comme des fruits civils revenant au bailleur.
Le ton se durcit contre la sous-location illégale via les plateformes de location saisonnière. Dans une décision du 21 février dernier(1), la cour d’appel de Paris a prononcé la résiliation du bail aux torts exclusifs du locataire ayant sous-loué sur Airbnb son logement conventionné sans avoir sollicité l'autorisation de son bailleur. En conséquence, son expulsion du logement loué a été ordonnée, ainsi que l’indemnisation du bailleur, à hauteur de 1.300 euros, correspondant au sous-loyer perçu.
Violation caractérisée de l'interdiction de sous-location
« C’est l’une des premières applications d’une importante jurisprudence récente(2), qui a consacré ce type de sanction, auparavant discutée », explique Jérémy Mainguy, avocat. En outre, il a été relevé par la consultation du site Airbnb que l’appartement avait été sous-loué à deux reprises antérieurement au constat précité, deux personnes ayant laissé des commentaires au sujet de ce bien en juillet et en août 2016. Ainsi, le fait que l’appartement ait été sous-loué à au moins trois reprises constitue « une violation caractérisée de l’interdiction de sous-location qui s’imposait » à la locataire.
Enquête à plusieurs strates
« Dans l’affaire du 21 février 2020, la spécificité est qu’il s’agit d’un bail avec un loyer conventionné, ce qui a sans doute été une circonstance, aggravante mais la solution aurait été la même dans le cas d’un loyer libre », ajoute Jérémy Mainguy. Selon lui, cette décision a également l’intérêt de « mettre en lumière la véritable enquête à plusieurs strates à mener en présence d’une sous-location illégale : consultation des annonces sur les sites de location, procès-verbaux de constat d’huissier de justice, attestations auprès du voisinage… ».
La Cour de cassation avait considéré que les sous-loyers constituaient des «fruits civils» revenant de droit au propriétaire. « En qualifiant les loyers de fruits civils - au sens des articles 546 et 547 du code civil - restituables au bailleur par le locataire peu scrupuleux, on évite ainsi d’aller sur le terrain de l’action fondée sur l’ « enrichissement sans cause », qui est plus difficile à mettre en œuvre », conclut le spécialiste.
(1) Cour d'appel de Paris, Pôle 04 ch. 03, 21 février 2020, n°18/23633.
(2) Cour de cassation, chambre civile 3, 12 septembre 2019, n°18-20.727.
