Après deux ans de travaux sur la propriété immobilière, les notaires vont détailler au congrès de Nantes leurs propositions pour rafraîchir les textes ou corriger certaines anomalies qui peuvent être source d’insécurité juridique.
Le Congrès annuel des notaires de France se déroulera cette année à Nantes (du 5 au 8 juin) avec comme thème la propriété immobilière. Le droit de la propriété immobilière englobe des règles parfois très complexes qui ne répondent plus forcément à la manière de se loger aujourd’hui, de devenir propriétaire ou de partager un logement. Le droit de la propriété immobilière a d’ailleurs considérablement muté ces dernières années, sous l’effet conjugué de l’évolution de la société et des politiques publiques du logement (Loi Alur récemment).
Force de proposition
Par leurs contacts privilégiés avec leurs clients, les notaires sont bien conscients des problèmes rencontrés sur le terrain. Ils sont également en première ligne en tant que délégataires de l’État pour garantir la validité des transactions immobilières. Après deux ans de travaux sur la propriété immobilière, ils vont donc détailler lors de ce congrès toutes leurs propositions pour rafraîchir les textes, corriger certaines anomalies qui peuvent être source d’insécurité juridique, ou répondre aux nouveaux enjeux du logement. Etant donné que ces propositions inspirent régulièrement les textes législatifs, ce congrès a des chances de livrer quelques-unes des prochaines évolutions réglementaires. Voici quelques exemples de situations qui seront exposées lors du congrès.
Les limites du bornage
L’exemple du bornage des terrains est assez frappant. Même lorsqu’un bornage a été effectué par un géomètre en accord avec son voisin, ce dernier peut contester plusieurs années plus tard le procès-verbal de bornage qu’il avait pourtant signé et intenter une action en revendication. Les notaires proposent donc une solution permettant de sécuriser le procès-verbal de bornage.
A lire aussi...
Autre grave problème de limites, un juge peut ordonner la démolition d’une maison dont les fondations empiéteraient de quelques millimètres sur la propriété d’un voisin. Pour les empiétements minimes et non intentionnels, les notaires proposeront d’encadrer plus strictement le délai de l’action en démolition et recommanderont une alternative à la destruction.
Indemnisations
Les notaires présenteront une solution permettant l’indemnisation des vendeurs subissant une servitude d’urbanisme ayant pour conséquence d’amoindrir la valeur de la propriété. C’est par exemple le cas pour le propriétaire d’un terrain constructible de 1 500 m² dont la commune vient de modifier son PLU (plan local d’urbanisme) rendant inconstructibles les terrains inférieurs à 2 500 m². Actuellement, ce préjudice n’est pas indemnisable.
Rapport locataires / propriétaires
Aujourd’hui, les textes sur la prorogation des baux et les droits de préemption du locataire protègent les locataires mais peuvent restreindre la liberté du propriétaire de disposer de son bien. Lors de l’achat d’un logement loué, le nouveau propriétaire, s’il veut occuper ce logement, ne peut pas donner congé aux locataires avant un délai incompressible de deux ans, à moins que le bail n’arrive à échéance dans l’intervalle. Les notaires présenteront des pistes permettant de rééquilibrer la relation entre le propriétaire et son locataire lors du renouvellement du bail ou lors de la cession du logement.
Travaux de copropriété
Dans une résidence comportant deux bâtiments (A et B), la rénovation de la cage d’escalier A peut par exemple être votée en Assemblée Générale. Si l’état descriptif de division n’a pas prévu une répartition spéciale pour chacun des bâtiments concernant des dépenses qui lui sont spécifiques, tous les copropriétaires devront financer les travaux, mêmes ceux du bâtiment B qui n’utilisent pourtant pas l’escalier A. Les notaires présenteront donc des idées facilitant l’établissement de parties communes spéciales sur des lots précis en lien avec les géomètres-experts.
Patrimoine en SCI
En raison de droits de vote mal répartis, le conjoint survivant peut perdre son logement mis en SCI à la suite du décès de son conjoint. Ou perdre le contrôle de la SCI au profit d’enfants du premier lit du défunt. Pour cas technique, les notaires donneront des conseils pour rédiger des statuts adaptés à la situation de chacun.
