Transmission : allégez vos impôts avec la réserve d'usufruit !

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Ce mécanisme consiste à ne donner que la nue-propriété et à conserver la jouissance du bien. L'assiette de taxation se trouve ainsi diminuée

Barnes

Si les détenteurs de biens immobiliers ont très souvent conscience de la nécessité de préparer leur succession, beaucoup ne savent pas réellement comment s'y prendre. Faut-il procéder à des donations au risque de ne plus avoir la main sur son patrimoine ? La taxation ne sera-t-elle pas trop lourde en cas de décès ?

Ces questions sont légitimes. D'autant plus avec le cadre des donations et des successions entré en vigueur depuis août 2012. L'abattement pour transmission à un enfant a été ramené de 159.325 à 100.000 euros, tandis que le délai de reconstitution de cet abattement (rappel fiscal) a été porté de 10 à 15 ans.

Face à ces nouvelles contraintes, nombre d'experts ont remis en avant l'intérêt de la "donation démembrée". En clair, les détenteurs d'un bien ne donnent à leurs enfants que la nue-propriété et en conservent l'usufruit...

Maitrise conservée du bien

A l'usage, cette solution offre de multiples avantages. Le donateur conserve la main sur son bien. Il peut donc continuer à l'habiter s'il s'agit de sa résidence ou peut continuer à en percevoir la rente s'il s'agit d'un bien mis à la location. Quant au conjoint, il peut bénéficier d'une clause de réversion d'usufruit.

Du côté des bénéficiaires, cette solution a aussi le mérite de ne pas alourdir immédiatement le budget, charges d'entretien et impôts restant à la charge de l'usufruitier (comme par exemple l'assujettissement éventuel à l'ISF).

Avantage fiscal

Mais c'est surtout sur le plan fiscal que ce mécanisme se révèle intéressant. La donation ne concernant qu'une partie du bien (sa nue-propriété), les droits ne sont calculés que sur une fraction de la valeur. Ce barème dépend de l'âge du donateur.

Source : administration fiscale
Age du donateurValeur de la nue-propriété
Moins de 21 ans10%
De 21 à 30 ans20%
De 31 à 40 ans30%
De 41 à 50 ans40%
De 51 à 60 ans50%
De 61 à 70 ans60%
De 71 à 80 ans70%
De 81 à 90 ans80%
Plus de 90 ans90%

Si le donateur a entre 61 et 70 ans, la nue-propriété sera par exemple estimée à 60% de la valeur du bien. Le taux baissera à 50% si le donateur a entre 51 et 60 ans.
De surcroît, il n'y a pas de droits supplémentaires lors de l'extinction de l'usufruit, comme le rappelle Allure Finance. Autrement dit, au décès du donateur, l'usufruit s'éteint et la pleine propriété revient au nu-propriétaire sans taxation.

Exemple

Un père célibataire de 65 ans voulant transmettre un bien immobilier de 150.000 euros à son fils aura tout intérêt à opter pour cette solution d'un strict point de vue financier.
S'il donne immédiatement la pleine propriété du bien, son fils ne sera exonéré qu'à hauteur de 100.000 euros et devra s'acquitter de droits sur les 50.000 euros restants. La facture s'élèvera à 9.722 euros (8.194 euros de droits et 1.528 euros de frais de notaire).
S'il opte pour une donation en nue-propriété, le montant de la donation ne sera plus que de 90.000 euros (60% de 150.000). L'abattement pourra donc jouer à plein limitant le coût de l'opération à quelque 1.000 euros de frais de notaire. Soit un gain de 8.700 euros.
Au décès du donateur, l'usufruit s'éteindra et le fils pourra récupérer la pleine propriété du bien sans taxation supplémentaire

Commentaires (3)
  • LOUIS X
    LOUIS Xposté le 19.12.2012 à 12:24

    oui

  • frane34
    frane34posté le 12.12.2012 à 14:01

    oui; de plus chaque parent donateur bénéficie de l'abattement par enfant (et réciproquement] me semble-t-il

  • princecorum
    princecorumposté le 05.12.2012 à 17:02

    Et avec 2 enfants ? Peut on donner 50% de la propriété à chacun avec 2 x 100 000 euros d'exonération ?