ISF : comment estimer au plus juste la valeur de vos biens immobiliers ?

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Pour établir sa déclaration d’ISF, le contribuable doit produire une estimation de ses biens. Un travail qui peut se révéler compliqué, notamment en ce qui concerne les biens atypiques et les décotes admises…

Sotheby's International Realty

L'exemple d'Emmanuel Macron vient de le prouver une nouvelle fois. Une mauvaise évaluation de ses biens (notamment immobiliers) peut conduire à un redressement au titre de l'ISF. Pour éviter ce type de mésaventure, mieux vaut donc estimer au plus juste la valeur de ses actifs. Pour ce qui est de l'immobilier, Guy Hoquet a justement donné quelques conseils récemment.

La méthode de la comparaison dans la plupart des cas

La règle est claire. Les contribuables doivent déclarer la valeur de leur patrimoine au 1er janvier 2016. Pour les biens soumis à une cote, comme les voitures, la tâche est assez simple. De même évaluer un bien immobilier tel qu’un appartement en ville n’est pas trop compliqué. Les statistiques locales sur des produits similaires (délivrées par les notaires ou les experts immobiliers) peuvent servir de référence, rappelle Guy Hoquet.

L’expert pour les biens qui sortent de l’ordinaire

Pour les biens immobiliers atypiques, l’évaluation peut en revanche devenir plus difficile. Les comparables ne sont par exemple pas légion pour une demeure de prestige située dans un endroit isolé.

Mieux vaut alors se tourner vers un expert. « Lorsque le bien est exceptionnel, l’estimation faite par un expert judiciaire est la seule qui soit opposable vis-à-vis du fisc », explique Guy Hoquet. Mais cela a un coût. Pour limiter la note, le réseau d’agences conseille de faire appel à un expert judiciaire pour la première estimation puis de se tourner chaque année vers un agent immobilier pour ajuster la valeur.

Ne pas oublier les décotes

Il est également important de ne pas oublier que certains biens peuvent bénéficier d’une décote une fois leur estimation réalisée. La plus connue est celle de 30% qui concerne la résidence principale. Attention toutefois, cette décote n’est pas admise si la résidence principale est détenue via une SCI.

Dans le cas d’une détention en SCI, l’administration peut en revanche tolérer une décote au titre de la moindre disponibilité des parts, comme le rappelait l’an passé Cyrus Conseil dans une analyse.

Parmi les autres possibilités, Guy Hoquet cite la décote de 25% à 40% si le bien est loué en résidence principale. S’il s’agit d’un bien loué en résidence secondaire ou d’un local professionnel, la décote admise est plus limitée : de 10% à 20%.

Enfin, s’il s’agit d’un bien en indivision, le contribuable peut enlever 10% de la valeur, en raison de la faible liquidité du bien.

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