Nue-propriété : fin de la déduction des travaux du revenu global ?

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C’est ce que propose le gouvernement dans le cadre du projet de loi de finances pour 2017. Un coup dur pour certains nus-propriétaires

Sotheby's International Realty

La dérogation dont bénéficient certains nus-propriétaires va bientôt prendre fin. Du moins si les parlementaires suivent les projets du gouvernement.

Chaque année, le projet de loi de finances propose en effet de supprimer un lot de petites taxes ou de petites niches fiscales, jugées inefficaces ou inutiles. Le PLF 2017 présenté ce matin n’échappe pas à la règle. Au sein des 160 pages que comporte le dossier de presse, 2 petites lignes (en page 150) concernent plus particulièrement les déductions dont bénéficient les nus-propriétaires.

Régime actuel

Actuellement, un nu-propriétaire peut déduire les travaux dont il a la charge (les grosses réparations) de deux façons.

Si l’immeuble en question est loué et que le revenu est imposé au nom de l’usufruitier dans la catégorie des revenus fonciers, le nu-propriétaire peut remplir lui aussi une déclaration de revenus fonciers (2044) et inscrire les travaux en charges. Il va ainsi réduire ses propres revenus fonciers ou aboutir à un déficit foncier déductible de son revenu global (dans la limite de 10.700 euros, le solde étant reportable).

Lorsque l’immeuble a été reçu par succession ou donation de la part d’un parent (jusqu’au 4ème degré), le nu-propriétaire a aussi la possibilité de déduire directement la charge de travaux de son revenu global, que le bien soit loué ou non. La limite est alors de 25.000 euros par an, le solde pouvant être reporté pendant 10 ans.

Remise en question

C’est cette dérogation que Bercy veut remettre en cause, « la disposition conduisant à une inégalité de traitement avec les propriétaires ».

Il est vrai qu’un contribuable peut ainsi gommer 25.000 euros de revenus par an, alors que le déficit foncier n’est imputable qu’à hauteur de 10.700 euros sur le revenu global (de surcroît, les reports ne peuvent pas créer de déficit foncier les années suivantes).

Conséquences

Plusieurs cas doivent être envisagés pour évaluer les conséquences d’une éventuelle suppression de la dérogation.

Si le bien est loué et que le nu-propriétaire dispose lui-même de revenus fonciers par ailleurs, il pourra toujours déduire ses travaux au titre des revenus fonciers. Il conservera ainsi la possibilité de déduire l’ensemble de ses travaux de ses propres revenus fonciers (sur une année ou de manière étalée via le report).

Si le bien est loué mais que le nu-propriétaire n’a pas de revenus fonciers. Il pourra certes profiter d’un déficit foncier l’année des travaux, jusqu’à 10.700 euros. Mais ce déficit imputable sur le revenu global sera inférieur à la déduction actuelle de 25.000 euros et surtout l’éventuel surplus sera perdu (le report ne pouvant pas générer de nouveau déficit foncier).

Enfin, pour les biens non loués, le nu-propriétaire ne pourra tout simplement plus déduire fiscalement les travaux de grosses réparations. De quoi compliquer les démembrements familiaux dans lesquels les enfants ont la nue-propriété et les parents l’usufruit de leur résidence principale…

Commentaires (1)
  • NUEPRO IMMO
    NUEPRO IMMOposté le 13.10.2016 à 23:21

    Pourquoi traiter de manière différente un nu propriétaire - bailleur et un nu propriétaire seul ?
    Cette probable décision risque de compliquer la transmission intra-familiale, non encourager l'entretien et gros oeuvre des immeubles en France ou de façon partielle / de moins bonne qualité (suppression / diminution du déficit foncier) ...

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