La plateforme 1001PACT propose actuellement trois levées de fonds éligibles aux réductions d’impôts dans l’immobilier «solidaire».
Depuis le début de l’année 2016, les sociétés immobilières traditionnelles ne sont plus éligibles au dispositif de réductions d’impôt «Madelin-IR-PME» offrant aux contribuables français des réductions d’impôt lorsqu’ils investissent au capital de jeunes PME. Seules le sont encore, celles qui bénéficient d’un agrément «Économie Solidaire d’Utilité Sociale» (ESUS). Nous avions récemment abordé ce sujet avec l’offre de Canberra-immo. La plateforme de financement participatif 1001PACT, dédiée exclusivement au financement de l’entrepreneuriat social et de l’économie sociale et solidaire, propose aussi des levées de fonds dans l’immobilier «solidaire».
Immobilier «solidaire»
Appliqué à l’immobilier, l’économie sociale et solidaire concerne notamment la réhabilitation d’immeubles, la transformation de bureaux obsolètes en logements ou la construction de logements aux meilleurs normes énergétiques (bâtiment à énergie positive, construction bois, incorporation d'énergies renouvelables…). L’agrément ESUS impose des principes de gestion durable tels que le plafonnement des salaires ou le réinvestissement des bénéfices.
3 levées de fonds en cours
La plateforme 1001PACT propose actuellement trois levées de fonds de ce type : pour la société foncière Etic, le marchand de biens spécialisé dans l'Usufruit Locatif Social Les Premières Pierres et la société d’éco-construction Racines d’Avenir. Le projet porté par la foncière Etic nous paraît être le plus intéressant. Avec le soutien des collectivités locales, Etic rénove des bâtiments pour en faire des espaces de bureaux ou de coworking à des loyers inférieurs aux prix de marché.
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Une foncière éthique
Fondée en 2010, Etic compte aujourd’hui 12 salariés et gère 5 sites dont 2 que la société a acquis et rénovés. Il s’agit notamment de Mundo-M à Montreuil, un espace de 1 850 m² de bureaux pour les associations. Avec un coût de revient de 4,5 millions d’euros, il a été financé en fonds propres à 51% par Etic et à 35% par la Caisse des dépôts et des Consignations Ile de France. Etic peut en effet compter sur de grands partenaires bancaires et institutionnels pour financer ses projets, dont le gestionnaire de fonds Gestion 21. Les particuliers viennent donc compléter l’investissement en fonds propres. Etic cherche actuellement à lever 250 000 € sur la plateforme 1001PACT pour financer l’aménagement de nouveaux espaces collaboratifs à Nanterre et à Lyon.
Dividende annuel
Après avoir bénéficié de la réduction d’impôt à l’entrée, les investisseurs seront rémunérés par un dividende annuel et par une revalorisation de leurs parts. Etic promet un rendement annuel de 4% qui comprend une revalorisation prévisionnelle des parts de 2% par an. Les précédentes levées de fonds se sont faites au prix d’1€ par action en 2013, puis à 1,04 € en 2014 et 1,08 € en juin 2015. Les actions sont aujourd’hui proposées à 1,12 €, ce qui valorise la société 3,34 millions d’euros.
Attention à la liquidité
L’inconvénient majeur de cet investissement est sa liquidité puisque ces actions ne sont pas cotées. Heureusement, compte tenu du nombre de projets en attente d’investissement, Etic planifie de procéder à d’autres augmentations de capital de façon régulière. A chaque levée de fonds, une partie (15%) est allouée au rachat d’actions d’investisseurs souhaitant sortir. En investissant dans Etic, il ne faut de toute façon pas perdre de vue qu’on s’engage pour 5 ans, durée minimum pour bénéficier de la réduction d’impôts. L’investissement n’est bien sûr pas garanti en capital mais comme dans le cas d’une foncière, le risque est diversifié sur plusieurs projets immobiliers et partagé avec des institutionnels renommés qui participent au processus de sélection. Enfin, acheter des parts dans Etic ou d’autres structures de ce type permet d'utiliser son argent de façon rentable et citoyenne…
3% de commissions
Le ticket d’entrée est très abordable puisqu’il est possible d’investir à partir de 1 000 €. Pour chaque souscription réalisée par un investisseur, 1001PACT applique quand même des frais de 3%, censés notamment couvrir le coût du prestataire de service de paiement et d’encaissement pour compte de tiers agréé par les Autorités françaises. La plateforme s’engage à ne prélever aucun frais ultérieur.
EXEMPLE
Pour un investissement de 2 000 €, il sera possible d"obtenir 360 € de réduction d'impôt sur le revenu en 2017 (18%). Pour le projet de foncière Etic, la plateforme 1001PACT prélèvera 60 € de frais à l'entrée. L'épargnant peut ensuite espérer chaque année 40 € de dividende et 40 € de revalorisation de ses parts. Au bout de 5 ans, durée minimum de placement pour bénéficier de la réduction d'impôt, le capital serait de 2 700 €, laissant un rendement annuel confortable de 6,2% (avant fiscalité sur les dividendes et plus-value des parts).
