Daniel Znaty, directeur immobilier de l'UFF
L’immobilier ancien recèle de belles opportunités d’investissement. En réalité, c’est un marché plutôt étroit sur lequel les professionnels (marchands de biens par exemple) sont très présents. En d’autres termes, pour ne pas se tromper, il faut du temps et des compétences spécifiques.
Il existe une alternative : confier l’opération à un professionnel afin de s’entourer d’un maximum de sécurité. Surtout, cela évite d’assumer la gestion régulière souvent source de tracas pour le néophyte. Certes son aide a un coût, mais en réalité, on peut fortement diminuer le prix de revient grâce aux avantages fiscaux accordés par les pouvoirs publics.
On citera deux exemples : le déficit foncier et le dispositif Malraux. Dans les deux cas, il s’agit d’acquérir un bien nécessitant des travaux. Attention, la partie travaux de l’investissement ne doit pas être trop importante (les professionnels recommandent un ratio inférieur à 60% du total).
Dans le cadre du déficit : les travaux sont déductibles des revenus foncier et peuvent même s’imputer sur le revenu global dans la limite annuelle de 10.700 €. Dans ce cas l’économie fiscale est proportionnelle à la tranche d’imposition. De son coté, le dispositif Malraux permet de bénéficier d’une réduction d’impôt dont le montant est plafonné à 30.000 €.
Une dernière astuce pour optimiser son investissement : recourir aux SCPI. Les avantages fiscaux (Déficit foncier ou Malraux) sont les mêmes et les frais sont mutualisés. Cela permet de diversifier ses avoirs et donc de répartir les risques locatifs. Autre avantage non négligeable alors que les prix restent élevés, on achète des parts de SCPI dont le montant unitaire est faible (quelques centaines d’euros). Cela permet d’abaisser le ticket d’entrée et d’investir en fonction de ses moyens. Enfin, il est possible d’investir dans les SCPI à crédit pour bénéficier d’un levier financier d’autant plus important que les taux sont historiquement bas.
