Immobilier : « La SCI est-elle toujours la panacée pour acheter à plusieurs ? »

Tendance Avis d'Expert 0

Elise Van Haecke, ingénieur patrimonial chez SwissLife Banque Privée

SwissLife BP

Il est fréquent de présenter la SCI comme un instrument incontournable pour investir à plusieurs dans un bien immobilier. En réalité, le bien immobilier est alors détenu et géré par la SCI ; les associés investisseurs détenant les parts de celle-ci. A l’inverse, en présence d’une indivision, régime applicable par défaut lorsque plusieurs personnes acquièrent un bien immobilier, les co-indivisaires détiennent en direct la propriété dudit bien au prorata de leur investissement.

Cependant, malgré son application par défaut, l’indivision est souvent un régime peu plébiscité du fait de sa précarité résultant du célèbre article «nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué», et, des éventuelles difficultés liées à la gestion de l’actif immobilier. Afin de contrer ces écueils, il est d’usage de recourir à une SCI.

La SCI, outil de gestion et de transmission

La SCI confère une certaine stabilité dans la détention et la gestion du bien immobilier, contrairement à l’indivision où le partage peut être demandé à tout moment par l’un des « copropriétaires ». Par ailleurs, à l’inverse de l’indivision où toute décision nécessite en principe l’accord de tous, ou au moins des deux tiers d’entre eux pour les actes les plus courants, la SCI présente l’avantage de confier au gérant de larges pouvoirs de gestion ; il peut en principe accomplir tous les actes de gestion que demande l’intérêt de la société.

Mais surtout, la SCI est un formidable outil de transmission dans la mesure où il est possible de donner progressivement les parts de la SCI, en pleine propriété ou en démembrement, tout en en conservant le contrôle. De plus, il est d’ailleurs possible de bénéficier des avantages offerts par la donation-partage contrairement à une détention en direct. Pour autant, le régime de l’indivision est-il vraiment à proscrire dans toutes les situations ?

Moins de contraintes administratives en indivision

Il faut rappeler la simplicité du régime de l’indivision face à celui de la SCI. Il y a notamment aucune formalité particulière supplémentaire à l’acquisition ; cela n’implique pas d’organiser des assemblées générales annuelles, de tenir une comptabilité, comme avec une SCI.

Pour pallier les difficultés de blocages, les indivisaires peuvent mettre en place une convention d’indivision et nommer ainsi un gérant pouvant agir, dans la limite des pouvoirs qui lui sont conférés par la convention, sans demander l’accord des membres de l’indivision.

Mais surtout, les points faibles de l’indivision peuvent devenir des atouts pour résoudre plus facilement une situation conflictuelle, qui pourrait apparaitre dans le temps, en cas de désaccords chroniques entre les « copropriétaires ». En effet, le régime de l’indivision s’avère à ce moment-là protecteur des droits individuels de chacun ; un indivisaire pouvant demander le partage lorsqu’il le souhaite.

A chaque cas sa solution

Pour conclure, compte tenu de ces éléments, le recours à une SCI peut être un outil incontournable de gestion de patrimoine, notamment dans un objectif de transmission, ou pour bénéficier de l’option IS. Il est indispensable d’être accompagné dans la rédaction des statuts, véritable contrat social long terme entre les associés.

L’acquisition immobilière en indivision peut  quant à elle s’avérer plus adaptée que la société civile dans bien des situations, en particulier lorsqu’il n’y a aucun objectif de transmission mais plutôt de constitution de patrimoine à plusieurs. Vous n’êtes donc pas obligé d’avoir votre SCI pour acquérir un bien immobilier…

Elise Van Haecke

Le CV d'Elise Van Haecke

Ingénieur patrimonial, SwissLife Banque Privée

Elise Van Haecke a intégré l’équipe de SwissLife Banque Privée en septembre 2016 en tant qu’ingénieur patrimonial. Elle a travaillé chez AXA Gestion Privée pendant 8 ans dont 4 ans en ingénierie patrimoniale. Elle est titulaire d’un Master de Droit et Gestion du Patrimoine (Université de Rennes).

Commentaires