Fabrice Abraham, Directeur Général du réseau Guy Hoquet l’Immobilier
De nombreux investisseurs se sont penchés, se penchent, et se pencheront demain sur cette question : faut-il faire le pari du Grand Paris ? Que faut-il penser de ce projet titanesque (200km de nouvelles voies de transports en ceinture autour de la capitale, des milliers de m² de projets de constructions dans le neuf, 72 gares dont de nombreuses nouvelles avec des quartiers aménagés, des commerces, des services) ?… Avec une population qui ne cesse de s’éloigner de la capitale, dans un effet « centrifugeuse », que ce soit en termes résidentiel ou professionnels, il y a fort à parier sur ces communes limitrophes. La montée des prix de l’immobilier dans la capitale, durant cette dernière décennie a créé un appel d’air en périphérie, aussi bien pour les sièges d’entreprises que pour l’immobilier résidentiel. De fait, de nombreuses communes limitrophes ont elles aussi vu leurs prix entraînés dans la hausse, certaines marquant même des évolutions spectaculaires.
L’exemple de Saint-Ouen
En témoigne la commune de Saint-Ouen, qui abrite aujourd’hui des biens d’exception, et qui culmine aujourd’hui à près de 5 000 euros le m² (Saint-Ouen qui jusqu’en 2014 voyait ses prix immobiliers encadrés par la mairie). Aujourd’hui, l’ancienne commune fleuron de la Ceinture Rouge est passée au centre-droit, et attire de plus en plus de parisiens, séduits par les prix des logements et l’espace gagnés à quelques encablures du périphérique. Dans le quartier des puces, devenu davantage un lieu d’événementiel que de brocante, on s’arrache des lofts dont les prix peuvent allègrement dépasser le million d’euros. De plus, l’arrivée en 2018 de la Région Ile-de-France dans la commune, suivant l’exemple de nombreux sièges d’entreprise, devrait encore dynamiser la demande de logement.
Prolongement des lignes parisiennes
Faut-il pour autant en déduire que la création de la Métropole, et notamment son grand projet de transports, le Grand Paris Express, va créer une hausse de valeur de la pierre tout autour de la capitale ? Il faut observer plusieurs paramètres pour définir plus précisément l’impact du projet sur le prix de la pierre francilienne. Tout d’abord, le tracé des nouvelles lignes : lorsque, comme à Villejuif ou Bagneux, des lignes parisiennes sont prolongées (respectivement la ligne 14 et la 4), permettant à ces communes de desservir deux fois plus rapidement la capitale, le doute n’est pas permis sur l’avenir des prix des maisons et des appartements une fois le métro aménagé. Il suffit de regarder l’exemple de Montrouge, et son extraordinaire montée des prix ces dernières années, pour comprendre le phénomène.
Liaisons périphériques
Pour autant, le Grand Paris Express est en tout premier lieu destiné à relier des communes limitrophes entre elles : il sera désormais possible de relier Villiers-sur-Marne à la Défense en moins de 30 minutes, tout comme Saint-Denis à la Courneuve. Pour les observateurs du marché immobilier, aux premiers rangs pour évaluer la demande, il est évident qu’une liaison périphérique n’a pas le même impact qu’une liaison directe à Paris. Néanmoins, de plus en plus d’acquéreurs ont ce besoin : vivre en dehors de Paris et pouvoir rejoindre rapidement son lieu de travail (La Défense, Puteaux) lui aussi en dehors de Paris… Il ne faut donc pas négliger l’impact de cette demande.
De 2019 à 2030
Autre point important : celui du calendrier de mise en service. En dehors des promoteurs, qui voient à long terme, et qui ont misé sur le Grand Paris depuis longtemps, l’acheteur immobilier, lui, attend que les premières grues soient en marche pour réaliser et comprendre les changements à venir dans un quartier. Ainsi, seuls les secteurs où les travaux ont effectivement commencé sont concernés par une demande « Grand Paris Express ». Le projet étant étalé entre 2019 et 2030, il reste encore beaucoup de temps à certains territoires pour accéder à la valorisation de leur attractivité. Néanmoins, ce sont précisément ces territoires qui présentent encore aujourd’hui des prix attractifs (autour des 3 000 euros le m²) et qui permettront des plus-values intéressantes, demain !
Un palmarès a suivre
Enfin, autre paramètre de taille à observer pour parier sur les communes du Grand Paris : celle de leur évolution sociologique. La part de logements sociaux, la politique de la ville et son évolution seront autant de facteurs clé de sa future gentrification, et donc, de sa valorisation. Chaque année, notre réseau observe ces données pour établir un baromètre du Grand Paris. Il nous permettra de dévoiler prochainement un palmarès des villes où il faut investir aujourd’hui.
