Maël Bernier, Directrice de la communication du courtier Meilleurtaux.com
Vous êtes déjà propriétaire ou non de votre résidence principale mais vous songez sérieusement à investir dans l’immobilier pour vous constituer un capital complémentaire. C’est une excellente idée car cela peut signifier un complément de retraites quand le moment sera venu et c’est également le moyen de créer un patrimoine sans prendre trop de risques.
La question est désormais de savoir comment financer votre projet ? Comment les banques se positionnent-elles sur les investissements locatifs ?
Des banques plus sélectives
Si l’euphorie des années précédant 2008 a laissé la place à une période plus raisonnable, les banques n’ont pas cessé de prêter sur les profils investisseurs mais sont désormais plus prudentes. En effet, elles prennent en compte plusieurs éléments : tout d’abord le projet en lui-même, c'est-à-dire le montant à financer (les petites surfaces avec des montants inférieurs à 150 000€ sont plus rassurants) ; la localisation du bien qui est également très importante (un bien en centre-ville, proche des transports et des écoles, une ville universitaire dynamique si vous choisissez d’investir dans des surfaces type studio ou petits 2 pièces) ; et évidemment le poids de cet investissement dans vos revenus. En d’autres thermes, même si les loyers prévus dans votre plan de financement vont couvrir 80%, voire 100% du prêt, vous devez disposer de revenus vous permettant de faire face aux imprévus de travaux et aux impôts fonciers notamment ; un petit matelas de sûreté en quelque sorte de l’ordre de 20% de la mensualité.
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Financement à 100% maximum
Concernant le financement, sachez que depuis 2009, alors que c’était le cas précédemment, les banques ne financent plus que très rarement à 110%, c'est-à-dire frais de notaire et frais d’agence inclus. En clair, elles vous permettront d’emprunter la valeur du bien. C’est donc un élément à prendre en compte dans votre projet.
Crédit in fine
Il existe également des solutions réservées aux personnes un peu plus aisées dites crédit in fine. Le fonctionnement est le suivant : l’emprunteur place une somme correspondant par exemple au prix d’acquisition sur un produit de placement adossé type contrat d’assurance-vie, procède pendant la durée du prêt au remboursement des intérêts uniquement, le remboursement du capital n’intervenant qu’au terme du prêt. Cela lui permet d’un côté de déduire les intérêts des revenus fonciers et de l’autre de faire fructifier son capital.
Assurance
Et enfin l’assurance. Comme dans la quasi-totalité des projets immobiliers, une assurance emprunteur sera exigée. Cependant, les garanties seront moins complètes et par conséquent son coût sera moins élevé que dans le cadre d’une résidence principale. En effet, l’assurance d’un prêt immobilier destiné à financer un investissement locatif ne couvrira que le décès et l’invalidité totale et permanente, quand un établissement bancaire exigera également une couverture de type incapacité temporaire de travail pour la résidence principale.
Taux
Pour conclure concernant les conditions de taux, sachez que vous bénéficierez du taux du marché, aujourd’hui très bas mais souvent très légèrement supérieur (autour de 0,10%) à ce que vous auriez obtenus pour le financement de votre résidence principale.
