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Daniel Znaty, directeur immobilier de l'UFF
L’article 40 de la loi de finances rectificative pour 2016 adoptée le 22 décembre dernier assouplit le dispositif Malraux. Pour mémoire, ce dernier permet d’investir dans l’immobilier ancien, en engageant des travaux de restauration. L’opération donne droit à un avantage fiscal significatif.
La loi Malraux, entrée en vigueur le 4 août 1962, avait deux objectifs : restaurer le patrimoine architectural français d’une part et mettre plus de biens sur le marché locatif d’autre part. En effet, une fois les travaux réalisés, l’investisseur doit louer le bien pendant 9 ans. En contrepartie, il bénéficie d’une réduction d’impôt de 30% du montant des travaux (ou 22% selon la localisation du bien). Point non négligeable, le dispositif Malraux ne rentre pas dans le calcul du plafonnement global des niches fiscales.
Un plafond plus haut et un report possible
Auparavant, le montant de la réduction était plafonné à 100.000 euros par an, avec la possibilité d’étaler les travaux sur trois ans. Désormais, le plafond est fixé à 400.000 euros utilisable sur une durée de quatre ans.
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La loi de finances rectificative introduit de plus une souplesse complémentaire qui permettra de ne plus avoir de « déperdition fiscale ». En effet, sous l’ancien régime, si la réduction de l'année dépassait l'impôt brut, le solde était fiscalement perdu. Cette contrainte disparait, le solde de réduction d'impôt non utilisable dans l'année devenant reportable sur l'impôt des 3 années suivantes.
Les opérations Malraux sont en général menées par des professionnels puisque d’une part, les travaux sont d’envergure (30 à 50% du montant total de l’investissement) et d’autre part ils s’effectuent sous la supervision des architectes des bâtiments de France.
Le levier fiscal est donc fort ce qui fait de la loi Malraux un très bel outil de la gestion de patrimoine. Pour autant, il convient de ne pas s’attacher uniquement à la fiscalité mais, comme toujours en investissement immobilier, de privilégier les fondamentaux c'est-à-dire : l’emplacement, la qualité des travaux, et la demande locative.
