« De nouvelles formes de propriété du patrimoine »

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Olivier Rozenfeld, président de Fidroit

Fidroit

Nous vivons des évolutions sociologiques majeures. Les français entretiennent des rapports nouveaux à leur patrimoine. Ces facteurs obligent à une redéfinition des modes de détention de celui-ci.

Nouveaux besoins, nouvelles solutions

A ce titre, deux tendances fortes s’imposent aux professionnels censés conseiller les particuliers. La recherche de solutions personnalisées d’une part et le désintérêt croissant (en particulier des nouvelles générations) pour la propriété d’autre part. Ceci est marquant avec le développement des plates formes de type « air bnb ». Il témoigne de la préférence à jouir d’un bien plutôt qu’à le détenir comme ce serait le cas pour une résidence secondaire par exemple.

Il appartient à la matière juridique de s’adapter à ces nouveaux besoins, à ces nouvelles attentes.

Le droit de jouissance spécial

Si le démembrement de propriété y répond partiellement avec le découpage entre la jouissance d’un côté avec le droit d’usufruit et le droit à la propriété à terme avec la nue-propriété, ces deux droits vont peut-être subir un « coup de vieux » après l’arrêt « maison de la poésie » qui érige la possibilité pour les praticiens de mettre en œuvre un « droit réel de jouissance spécial ». Spécial au sens où il se différencie de l’usufruit par la souplesse qu’il procure et aux solutions sur mesure qu’il rend possible.

Le propriétaire peut choisir les prérogatives qu’il va conserver et celles qu’il va détacher au profit d’une ou plusieurs autres personnes. Il conserve ainsi une liberté plus grande que les répartitions déjà établies par le code civil pour définir le périmètre de son droit. Les parties pourront aussi définir scrupuleusement leurs rapports entre elles et les moyens de contrôle que chacun pourra exercer sur l’autre.

Mais il peut aussi aménager des caractéristiques traditionnelles d’un droit comme l’usufruit qui par essence est viager. Il ne dure qu’avec son titulaire. Cette règle pourra être adaptée au vu des volontés exprimées par son client. La méthode de valorisation pourra dans cette perspective s’affranchir du barème traditionnellement appliqué et codifié à l’art 669 du CGI.

Vers de nouvelles formes d’acquisition ?

Les perspectives sont nombreuses. Nous pouvons imaginer de nouvelles formes d’acquisition qui de fait seraient moins coûteuses que l’achat de la pleine propriété. Certains s’orienteront vers des droits de propriété à temps partagé dans les stations balnéaires ou stations de ski. D’autres pourraient disposer de locataires se partageant la jouissance d’un bien en fonction des horaires comme un parking loué la journée à un commerçant et à un habitant du quartier la nuit. Une personne âgée ne vendra plus son bien en viager mais se réservera un droit de jouissance spécifique et personnalisé.

Attention, la pratique est suffisamment superficielle à ce jour pour étudier cette voie avec rigueur afin d’éviter toute requalification.

Olivier Rozenfeld

Le CV d'Olivier Rozenfeld

Président, Fidroit

Diplômé du DESS en Gestion de Patrimoine de Clermont-Ferrand, Olivier Rozenfeld est Président du groupe Fidroit depuis 1998, société au sein de laquelle il est entré en 1995.

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Immobilier
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